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大陸契稅新規重點分析

本文共1308字

經濟日報 劉士龍(富拉凱投資銀行資深財務顧問) 

契稅法從徵稅範圍、計稅依據和納稅期限三方面全面更新。

契稅是台商在大陸買賣住宅、土地、廠房等不動產,一定會遭遇到的稅種,2021年9月1日起實施的《契稅法》,將《契稅暫行條例》上升至法律層級,也對徵稅範圍、減免稅和申報繳納時間,進行了不同程度的完善,除少數省份的契稅稅率為4%外,如上海、江蘇、廣東等27個省的契稅稅率為3%。

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以下分三個層面分析涉及契稅的新規定:

1、擴大徵稅範圍

此次的《契稅法》將原先《契稅暫行條例》中,有關國有土地使用權出讓變更為土地使用權出讓,和集體土地使用權出讓兩者都納入徵稅範圍,也就是說台商在大陸取得集體土地必須繳納契稅。另外也明確以作價投資、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬,也應該繳納契稅,但符合財政部、稅務總局2021年第17號公告規定的改制、合併、分立、股權轉讓等行為,仍然無需繳納契稅。

2、明確計稅依據

土地使用權出讓、轉讓和房屋買賣的契稅計稅依據,直接以土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格,國家稅務總局2021年第25號公告《關於契稅納稅服務與徵收管理若干事項的公告》中,土地使用權出售、房屋買賣計徵契稅的成交價格並不包含增值稅;如果有實際取得增值稅發票,那成交價格以發票上註明的不含稅價格為依據,該政策可以降低企業的契稅負擔。

財政部和稅務總局2021年第23號公告《關於貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》中,土地使用權出讓的計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、徵收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;至於房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)、裝修費等,則應計入房屋買賣的計稅依據裡。

實務中常見台商申報不動產成交價格明顯偏低,也無正當理由,那稅務機關不會簡單參照市場價格核定,而是會遵循《稅收徵收管理法》直接進行核定,至於核定應納稅額的具體程序和方法,都交由國務院稅務主管部門規定。

3、改變納稅期限

《契稅法》、《契稅暫行條例》都規定,契稅的納稅義務發生時間是簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日,或取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日為準,《契稅暫行條例》也對納稅期限進行過規定,就是自納稅義務發生之日起的十日內,向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報,並在契稅徵收機關核定期限內繳納稅款。《契稅法》對納稅期限,則求依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

《契稅法》將契稅申報和繳納時間合而為一,既未硬性規定必須在納稅義務發生之日起的多長時間內辦理納稅申報,也未由稅務機關核定具體的稅款繳納期限,而是按照先稅後證原則,規定在辦理土地、房屋權屬登記手續前完成契稅納稅申報和稅款繳納即可。新政策延遲了繳納契稅的時間,可以有效避免遲延繳納契税所引發的稅收爭議。

若因改變土地性質、容積率等需補繳土地出讓價款,則繳納契稅的納稅義務發生時間,為改變土地使用條件的當日,若不需要再辦理土地、房屋權屬登記,那自納稅義務發生日起的90日內應主動申報繳納契稅。

(本文發自上海,網址www.myChinaBusiness.com)

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