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台商出租房產的財稅重點分析

本文共1005字

經濟日報 耿悄然(上海富拉凱會計師事務所 中國註冊會計師)

台商出租空餘不動產應小心房產稅的繳稅時間及相關細節。

台商在大陸出租空餘廠房或宿舍、辦公室,依不同租賃條款會影響收入確認和納稅時間點,台商須小心是否會造成稅務上的損失,或帶來稅務局查稅時的麻煩。

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一、租賃收入的會計、稅法確認時點

依大陸會計準則規定,租賃期內的各個期間,出租人應採用直線法或其他合理方法,將經營租賃的租賃收款額確認為租金收入,也就是應按權責發生制在租賃期內分期確認收入。

另外根據國務院令第512號《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》,企業提供固定資產、包裝物或其他有形資產使用權,所取得的租金收入,按合同約定的承租人應付租金日期,作為確認收入實現的時間點,表示房屋租賃勞務無論是否發生,也不管在合同約定收款日是否真的收到租金,企業都要在合同約定收款日,依應收金額確認租金收入。

另外根據國稅函[2010]79號《關於貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》,如果合同已規定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付,則出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。

若合同約定租金是提前一次性收取,則企業既可選擇分期均勻計入年度收入,也可選擇在合同約定收款日,按應收金額確認租金收入,也就是如果合同約定提前一次性收取租金,則企業可彈性選擇對自己最有利的稅法來決定收入確認方式,一般來說,分期確認租賃收入可延遲繳納企業所得稅。

二、免租期的房產稅

租賃房產若有免租期,則會計準則規定出租人應將租金總額在整個租賃期內,而不是在租賃期扣除免租期後的期間內,才按直線法或其他合理方法分配,也就是說,免租期內也要確認租金的會計收入。

三、租賃發票收入、申報房產稅

房產稅的繳納期限在大陸都不相同,包含了按年、半年、季度或月度等不同的繳稅要求,以江蘇省為例,蘇地稅規[2013]6號《江蘇省地方稅務局關於明確部分稅種納稅期限有關事項的公告》中,就明確要求房產稅須按租金收入計,而且納稅人應在實際收取租金收入的次月15日內申報納稅。

實務中,房屋租金一般都是按季度提前收取,出租方在季度初開具發票,若因未收到租金,而未按時申報繳納房產稅,金稅系統也會將企業租賃開票收入與房產稅申報比對,只要其中的勾稽關係出現異常,稅務局會有風險提示函要求企業自查,因此台商只要開具租賃發票,就應該按稅法規定及時申報房產稅,以避免未及時繳納房產稅引起稅務局的注意。

(本文發自上海,網址www.mychinabusiness.com)

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