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台商大陸房產過戶子女稅費分析

本文共1422字

經濟日報 周芳(富拉凱投資銀行 中國註冊會計師)

台商在將大陸房產過戶子女前,應審慎計算相關稅費並進行規劃。

台商將大陸房產過戶給子女,須考慮因素很多,因為大陸的房產分為住房和非住房,轉讓方式有買賣、贈與和繼承,以下只討論住房過戶的成本,在不考慮限購前提下,比較三種不同過戶方式的稅費差異。

一、差異不大的稅費

不同過戶方式的印花稅差異不大,由於個人買賣住房免徵印花稅,只於贈與和繼承房產時要繳納萬分之五印花稅,還可能有優惠,所以印花稅的差異很小。

二、差異比較大的三個稅種

1、契稅

各地契稅稅率有0%、1%、1.5%、2%、3%-5%等不同規定,其中北京、上海、廣東、福建等大部分地方稅率為3%,但不同交易方式契稅又有不同優惠,例如繼承父母房產可免繳契稅;至於贈與、買賣等則常需繳納3%契稅。子女如果是購買家庭第一套住房,且面積在90平米以下契稅為1%,若是90平米以上契稅是1.5%,「北上廣深」之外地方購買家庭第二套住房,以90平米為界限,契稅稅率分別為1%和2%,都不符合以上條件,那契稅就是3%到5%。

2、增值稅

增值稅率包括0%、總額5%、差額5%(售價和買入成本的差額)。子女接受父母贈與房產或繼承父母房產,目前都不需繳納增值稅。若是父母將住房賣給子女,則父母須視情況繳納增值稅,持有房產如果不滿二年,需按交易總金額5%納稅,如果超過二年,並且房子不在「北上廣深」則免繳增值稅。但若是在「北上廣深」,則要繼續區分房子是否為普通住房,若是普通住房則免增值稅,若是非普通住房就要按「差額」繳納5%增值稅。普通住房的定義很嚴格,大概只有「老破小」才可能算普通住房,上海大部分住房交易都要按「差額」繳納5%增值稅。

3、個人所得稅

個人所得稅是最複雜、差別最大的稅種,稅率包括0%、總額1%-3%、差額20%。子女繼承或接受父母贈與房產,雙方都不須繳納個人所得稅,但是子女未來出售繼承或受贈得來的房產,就要嚴格按售價與父母當初買價的差額繳納20%個人所得稅,除非這是子女家庭的唯一住房,且居住滿五年,也就是只要「滿五唯一」就可以免繳個人所得稅。

買賣住房分兩種情況,如果屬於「滿五唯一」可以免繳個人所得稅,但若不符合「滿五唯一」則有兩種計算方法,一是按合同總額的1%-3%繳納,具體比例看各地規定,或是按「差額」的20%繳納,因為稅務局一般不嚴格計較購房成本是否明確,所以買房人有機會選擇對自己最有利的計算方法。

舉例來說,父母在上海花600萬元買入一套非普通住房,滿二年且不是唯一住房,在市價1,000萬元時過戶給子女,後又過二年子女以1,200萬元出售該房產,假設當時也不是子女的唯一住房,在過戶給子女時,如果按1,000萬元買賣,父母和子女的個人所得稅、增值稅、契稅共計要繳納55萬元,但若是贈與,則需繳納30萬元契稅和1萬元印花稅;如果是繼承情況下,就只需要繳納0.5萬元印花稅,並支付不超過3萬元的公證費。

以後當子女出售房產時,購買、受贈、繼承三種情況得來的房產需要分別繳納24萬元、120萬元和120萬元個人所得稅,其他稅費則沒有差別,兩次交易,購買、受贈、繼承三種情況合計稅費分別是79萬元、151萬元和123.5萬元,也就是房產增值越多,三種轉讓方式的稅費差異越大。

如果子女沒有購房資格,那繼承是唯一方法,假設父母的住房過戶給子女後,子女在可預見的將來也只有一套住房,那繼承當然是最佳方案,否則也許買賣才是最節稅的過戶方式。(本文發自上海,網址www.mychinabusiness.com)

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