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房東、貸款族必知!報稅「列舉扣除額」最高可省12萬

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

本文共1135字

經濟日報 記者朱曼寧/台北即時報導

一年一度的全民申報綜所稅進入倒數計時,今年無疫情需隔離等因素影響,沒有像過往兩年能展延繳納期間,萬物齊漲升息不停,民眾最想知道如何報稅合法又能聰明節稅,安新建經指出,在試算個人所得申報時,如果列舉項目有超過「標準扣除額」,就可以選擇「列舉扣除額」以減低所得稅負擔。

安新建經執行經理劉易昌指出,去年有貸款買房或租房屋的人,可運用「自用住宅購屋借貸利息」與「房屋租金支出」擇一適用,為個人所得稅申報列舉扣除項目。

若去年有出售房屋,就要確認房屋當初取得的時間點,若為2016年1月1日前取得,則適用繳納財產交易所得稅,記得要納入今年的綜所稅申報,以免漏報導致連補帶罰;而若取得房地之時間為2016年1月1日以後,則為繳納房地合一稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報。

另,重點整理2021年7月上路的房地合一2.0五大特點,主要是針對:

1.短期套利者課重稅

2.法人比照個人課稅

3.擴大房地課稅範圍

4.土地漲價數額,增設減除上限

5.五種交易不受影響

維持稅率20%:個人非自願因素(如調職)/個人以自有土地與建商合建分回/建商興建房屋完成後第一次移轉/個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。

維持稅率10%:自住房地持有並設籍超過6年(課稅所得400萬元以下免稅) ,因此對一般個人購屋自住使用的民眾影響不大。

劉易昌建議,可採用「財產交易損失舉證」節稅,在報稅時應優先採實價發生價額的「核實認定」方式申報;無法舉證買價的民眾,則可採「標準認定」申報節稅。

但是出售的物件是地方政府認定的高價產品時,且無法舉證買進成本,就要依實價銷售價格的15%作為售屋所得,再用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

至於包租公、包租婆的租金收入,也需列舉申報個人綜合所得稅「租賃所得」,將整年度「租金收入」減去維護成本,通常包含所謂的「必要耗損」與「費用」,也就是房東報稅時實際租賃所得額,維護成本包括:房屋地價稅、購屋貸款利息、土木工程、裝潢工程、水電修理費等,應備妥列舉相關文件影本檢附為憑。

另外,政府為鼓勵房東出租給弱勢族群,因此下列的公益出租還可減免稅額,例如房屋提供作包租代管社會住宅,或將房子出租給符合租金補貼資格的房客,經主管機關認定為公益出租人,全年租金收入可減除每屋每月免稅額1.5萬元後,再減掉必要損耗與費用的餘額作為申報房屋租賃所得。

安新建經提醒,房貸族或租屋族都要避免過度抵減或虛報費用之避稅行為,違法違規逃漏稅行為一旦被查核將面臨補稅甚至罰款,可謂得不償失,因此如要節稅可以透過了解稅務政策,在最大限度內地合法且合理的減少稅務負擔。


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