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稅稅唸學堂/他買農地兩個月後賣建商 以為大賺900萬 卻來了600多萬稅單加罰款

移轉農地若要不課土增稅與房地合一稅,有兩個前提,一、做農業使用,二、移轉給自然人,兩個條件要同時存在才行。圖為示意圖。 圖片來源:Freepik.com
移轉農地若要不課土增稅與房地合一稅,有兩個前提,一、做農業使用,二、移轉給自然人,兩個條件要同時存在才行。圖為示意圖。 圖片來源:Freepik.com

本文共1307字

經濟日報 記者徐碧華/台北報導

經濟VIP文章限時開放

「我可以農免啊!」阿國(化名)一直跟北區國稅局強調這件事。北區國稅局官員回答:「不能農免,因為你的農地是賣給建商,不是賣給自然人。」

阿國說,他去年3月以500萬元買下一塊農地,兩個月後,5月就轉賣給建商,賣了1,500萬元,扣掉仲介費等,賺了960多萬元。

阿國買下農地時,前一手已申請到農地農用的證明,前一手不用繳土地增值稅,也不用繳房地合一稅,阿國以為自己可以繼受農地農用證明,就沒有申報房地合一稅。

不料,當北區國稅局核算房地合一稅和罰鍰後,阿國臉色難看:

國稅局算給你看

土地交易所得967萬7,420元×45%稅率=房地合一稅435萬4,839元

阿國屬未申報案,第一次因房地合一稅被裁罰,罰0.5倍,罰鍰217.7萬多元。

本稅加罰鍰合計653.2萬多元。

北區國稅局告知阿國,如果繳清本稅,罰鍰可以打八折,少掉43.5萬多元。阿國搖搖頭,連本稅都沒有要繳的意思,他說,他問過很多人,自己真的可以適用農免。

很快的,北區國稅局接到地方稅局的來電。阿國還要面對不能農免的另一個課稅問題。

稅局來電 告知要開徵土增稅

地方稅局說什麼呢?國稅局官員說,阿國買賣農地是同一年,買、賣時公告土地現值都是一個數,稅局初步判斷沒有土地增值稅。後來發現,前一手農免沒課土地增值稅,這不,追稅來了。

也就是說,阿國要繳土地增值稅。買進時的公告土地現值,不是照他買進的今年,而是要回溯到前一手買進時的公告土地現值。

國稅局官員表示,前一手持有期間很長,公告土地現值調升很多次。估計阿國這筆土增稅也「頗有份量」。

稅局打電話給國稅局是告知,這筆開徵的土增稅可以作為房地合一稅的成本。

作業上,北區國稅局會先核定阿國的房地合一稅,等到稅局開徵土增稅,阿國再來申請更正,所繳的土增稅可以當成本扣除,重新核算。

賣給建商相較賣給自然人 稅負差距大

阿國一直強調,他可以適用農免,他買的時候,賣方有提供農用證明。國稅局官員指出,他搞錯了一件事。

移轉農地可以不課土增稅、不課房地合一稅,有兩個前提要件,一、做農業使用,二、移轉給自然人,兩個條件要同時存在。

阿國把農地賣給建商,建商是公司法人,不是自然人,不符合法令規定。

國稅局官員說,免稅的規定是配合農地農用政策而來。為了鼓勵農地能夠繼續做農業使用,保障台灣的糧食供給,在農發條例中,特別以免稅作為誘因。

農發條例第37條第1項規定,移轉農地得申請不課徵土地增值稅,但需同時符合「作農業使用」及「移轉與自然人」。後來房地合一稅開徵,同樣延續免所得稅的優惠。

如果阿國的農地是賣給自然人,那麼一切如他所認知的。賣給建商,結果就跟他所想的不一樣。

短期內以三倍價格移轉 還以為大賺

3月以500萬元買進,5月以1,500萬元賣出,時隔兩個月,價錢是三倍。北區國稅局一開始懷疑1,500萬元的真實性,「會不會是幫人家墊高成本?」

官員說,阿國賣建商農地已完成實價登錄,「我們查了,實價登錄是1,500萬元。」阿國收到的價金也是1,500萬元。阿國拿出的買賣合約書也登載成交價1,500萬元,也登載簽約時收到的第一期多少錢,後續價金怎麼給付。

當算完賦稅之後,國稅局官員指出,計入稅負成本,建商出價也不算誇張。

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