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80歲夫妻為留房給兒子,靠老人年金過活「沒錢修漏水」,高人指點三招免賣房也有現金流

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坐擁台北市精華區透天厝,卻只能靠老人年金過活——晚景淒涼的侯姓老夫妻

圖/pixabay
圖/pixabay

本文共2842字

經濟日報 時報出版

作者: 李雪雯

一對70、80歲,在台北市擁有一、二、三樓透天厝的侯姓老夫婦。儘管坐擁高價不動產,但很遺憾的是,兩夫妻之前沒有存到多少退休金。所以,兩老現在每月,就是依賴老人年金,以及手中不多的現金老本,過著縮衣節食的生活。

且更麻煩的是:由於透天厝已經非常老舊,要完全配合兩老的退休安養,還必須花點錢,將房子重新整修為更適宜退休居住的處所。但,兩夫妻已經沒有固定現金流了,更何況是「另外掏錢出來裝修老房子」?

老夫妻其實有兩個兒子,但都因為在中、南部工作,沒有同住在一起。而且,由於兩個兒子的工作收入不是很理想,對於兩老的日常生活及老屋裝修的費用,也沒有太多能力可以「提供資助」。

事實上,像老夫妻這樣的案例,特別是在大都會「蛋黃區」中非常常見—屋主辛苦打拚了一輩子,好不容易掙得一筆價值可觀的房地產。只是,手中卻沒有其他恆產,可以讓他們過上無虞的退休生活。

雖然兩老能把名下唯一一棟最值錢資產,變現出一大筆退休金,但他們說什麼也不願意搬遷。因為,他們已經在現址,生活了五、六十年,完全不想搬到人生地不熟的地方去住。

既然賣屋養老走不通,也許很多人,很快就想到:可以把這位於北市「蛋黃區」的房子,拿去「以房養老」。但是,儘管以房養老,可以解決他們「沒有固定現金流」的問題,卻得不到兩個兒子的支持。

理由很簡單,他們還希望能順利繼承這棟透天厝。且原本生活就不是頂好的兩個兒子,未來也不見得有那麼多錢,可以將進行逆向房貸的透天厝「贖回來」。

建議做法

針對這位老夫妻的各項需求,提供以下兩大相對應的解決方案:

1.將三層透天厝做「建物分割」。一間房子,就是一個「建物權狀」(土地及房屋各一張權狀)。根據目前法規,透天的房子只要符合消防,以及建管的相關規定時,就可以做建物分割。當建物分割之後,透天厝就會變成三間房子,分別擁有獨立的產權、獨立的門牌號碼,以及獨立的建號。如此,屋主就可以單獨地進行買賣及處理。

(1)藉由「建物分割」,其實會對當事人(老夫妻)有兩大優點:其一是一棟房子變成三間房子,老夫妻就可以住在一樓、不用搬離原址,順利解決了他們習慣住在原來生活環境的需求。且由於三間房子,都有獨立的進出口,也不會影響老夫妻平日的生活作息。

2.解決兩夫妻「沒有充足固定現金流(退休金)」的問題。先把三戶中的一戶(三樓)賣掉,就可以把一部分的錢,將二樓則隔成套房出租,以便讓老夫婦擁有「被動收入」。當然在此同時,也得記得把這筆定期租金收入,成立一個(金錢)信託,才能確保二樓出租收益,都能「專款專用」在兩老身上,細節請見(表3-4-1)。

(2)其次,則是要替沒有多少現金的子女,預先考慮高額遺產稅的問題。以位在台北市精華區的透天厝為例,小孩的遺產稅,有可能會「繳不完」。如果把三樓透天厝「化整為零」,對屋主而言,是有「節稅」機會的。

一般以台北市長安東路二段為例,公告現值,大約是市價的6折。以三樓(間)房子地坪50坪為例,若公告現值是每坪120萬元時,這一棟三樓透天厝的公告現值就是6,000萬元。

假設遺產稅免稅額+扣除額(配偶尚存)是2,000萬元的話,計入遺產的淨額是4,000萬元。以10%稅率為例,子女就要繳400萬元的遺產稅。這兩位老夫妻,手中已經沒有現金了,子女也沒有多有錢,未來怎麼可能去繳400萬元的遺產稅?

但如果先做了建物分割,並提早把其中一戶賣出,整體資產就少了1/3的價金,只剩下4,000萬元,減去以上的2,000萬元,子女可能就只需要繳200萬元的遺產稅。

當然,賣掉房子的現金收入,也得要規劃。以目前房價來看,一戶賣個3,000萬元,並不是什麼難事。當然,假設當事人未事先規劃的話,未來該繳的遺產稅,也還是跟沒有提早賣出一戶的結果一樣,並不會減少。

在這部分,可以善用「每年每位小孩244萬元(2023年適用)」的贈與稅免稅額,採取「提早分年贈與」的方式;也可以將拿到的3,000萬元,因為夫妻互相贈與免稅,可以先分一半給妻子,剩下1,500萬元,則利用「夫與妻每年都有244萬元」的方式,贈與給小孩。

當然,不動產的規劃,還要看屋齡有多久?由於這房子已經非常舊了,賣掉要繳的土地增值稅會非常多。因為單是屋齡50年以上、50坪的透天厝,光是土地增值稅的課稅依據,可能就高達600萬元(假設50年前,公告現值可能一坪才5萬元,現在則是一坪120萬元)。

這600萬是整棟透天土地面積的增值稅,出售三樓只需要繳納200萬的增值稅(按一般稅率),若再申請一生一次的優惠稅率(自用稅率10%),三樓的增值稅,就只需繳納35萬的稅賦。剩餘的一、二樓增值稅,則可以留待老先生「百年」之後,先由子女繼承再出售,就能夠將稅賦計算的成本,墊高至老先生死亡那一年的公告現值。如此一來,增值稅就不至於太多了。

另外,雖然三樓賣掉了,現金可以採「分年贈與」的方式節稅。但是,原先老夫妻自住的一樓,以及出租(留房養老)的二樓,未來也會成為老夫妻的遺產,而向兩個兒子課徵遺與稅。

這個時候,老夫妻現在就將不動產,採分年贈與的方式,也會面臨兩難:一是怕過戶給小孩,兩老最後落得沒地方住;二是日後子女要賣出,因為取得成本低,反而會有過高的房地合一稅。所以,透過不動產(保全)信託,反而是比較好的解決方式。

儘管在節稅上,不動產信託沒有太大的節贈與稅效果(國稅局會依不動產公告現值,依折現方式計算贈與稅,也許會多一點節稅的空間),但它在資產管理上,卻有以下兩大助益,細節請見(表3-4-2)。

承上所描述,這是可以避免小孩拿到不動產,卻把兩老「趕出門」的情形發生。再者,則是避免小孩在父母失能或失智,或利用情緒勒索的方法,輕易把父母賴以居住及生活(被動性收入)的不動產「賣掉」,或轉為己有。

當然,老先生所以擔心的問題,不只是在其生前,也可能包括其身後,另一半的退休安養及照顧問題。所以為了要解決先生過世,房子由兒子繼承,會把媽媽趕出門的情形,也可以善用遺囑信託來提供保障。

至於其設計內容是,先生規劃一份遺囑信託,將房產進行分配:在其身後,先將一、二樓交由受託人(銀行或者自然人),等到其「百年」之後,再將一、二樓交給兩位兒子。並且再設置一位信託監察人,以便讓太太能夠安心住在原址;同時,二樓租金也都有持續交給太太使用。之所以要做遺囑信託,是因為假設先生只是立遺囑,除了分配一、二樓的歸屬之外,「要求兒子繼續讓太太住一樓,並且將二樓出租所得,做為太太的生活費」的要求,就只有道德勸說的功能。

但是,由於老先生已經在生前,預先成立遺囑信託(類似「附有負擔贈與」的概念),就能夠讓老先生的遺囑,對兩個兒子產生一定的約束力及強制力。

當然,假設考慮更周全一些,避免兩個兒子因為同時繼承兩間房產,且產權因為「公同共有」,在協議分割時產生爭執及無法解決,也可以先在遺囑中,去分配一樓及二樓,各要給哪一位子女?以杜絕日後子女拿到房產後,為了「如何分割」的問題,而吵的不可開交。

本文摘錄自時報出版的《安養信託(實例篇):樂享晚美人生,讓親情不變調》

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