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出售自用房產,房地合一稅竟從60萬膨脹至200萬?五種情況會被要求補稅

提要

自用滿6年,房地合一稅增加3倍?掌握5個祕訣,預防400萬額度泡湯

圖/pixabay
圖/pixabay

本文共1069字

作者 R姐財富方舟-廖嘉紅

吳先生105年購入並裝潢自住房產,花費1,500萬,於112年1月出售2,500萬。

⏰如符合自住房地租稅優惠條件,納稅額計算如下:

課稅所得=成交價額2,500萬元-成本及費用1,500萬元=1,000萬

房地合一稅=(課稅所得額1,000萬-免稅額400萬元)×10%自用稅率=60萬元

中區國稅局表示,吳先生於111年度已申請適用自住400萬元免稅優惠,故6年內他與家人就不可再適用此優惠。

自用住宅優惠,本人、配偶及未成年子女是「綁在一起」視之。

⏰少了自用住宅優惠,吳先生的房地合一稅為1,000萬元×20%自用稅率=200萬元

原預期60萬房地合一稅,膨脹至200萬😭😭

⏰首先讓我們先了解,房地合一稅「自用住宅」的認定條件:

1. 設籍條件:所有權人本人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記,

2.居住事實:必須「連續」居住滿6年。

3. 持有期間:在交易前6年內,房屋不能出租或用於商業。

4. 優惠次數限制:6年內只能享有一次自用住宅優惠稅率。

⏰可能會導致自用不符合,無法適用400萬的扣除額,而被補稅的情況:

情況1:家庭戶籍大挪移的稅務風險

當父母遷入房屋設立戶籍,而本人、配偶和未成年子女遷出時,雖然房屋稅和地價稅可享自用住宅稅率,但房地合一稅卻不適用。

這是因為房地合一稅的設籍條件僅限於「本人、配偶和未成年子女」,不包括其他直系親屬。

情況2:未成年子女成年,稅務優惠不再

如果未成年子女的戶籍設在房屋中,但在6年後已經成年(尤其是民法修正為18歲成年後),而本人和配偶未設籍,則不符合房地合一稅的自用住宅條件。

情況3:為學區遷戶籍,恐失去稅務優惠

為了孩子的教育需求遷移戶籍,如果「本人、配偶和未成年子女」全部遷出,則無法符合房地合一稅的自用住宅條件,失去優惠。

建議,至少留1人的戶籍留在房屋中吧!

情況4:創業夢想

6年內,即使沒有實際營業,設立公司或行號也會影響房地合一稅的自用住宅條件。

情況5:有情有義

借戶籍給朋友,稅務風險不容忽視。

因為人情借朋友設立戶籍時,必須要求朋友提供「無租賃證明」。

否則,國稅局可能會認定有出租或收租行為,導致需要補繳綜合所得稅,並且可能失去房地合一稅自用400萬的優惠。

⏰這些條件是為了確保房地合一稅制下,自用住宅的優惠稅率能夠適用於真正用於自住的房屋。

如果未來有換屋或出售房屋,希望適用自用住宅的優惠稅率,建議仔細檢查是否符合上述所有條件,有疑問建議諮詢專家。

#房地合一400萬免稅額

#房地合一稅自住條件

#房地合一自住6年

本文由《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權轉載,原文請點此

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擁有退休理財顧問 (RFA)執照、國家級人身及財產保險經紀人雙證照。超過20年保險經紀人經歷.個人投資與管理不動產資歷超過10年。專業項目:全方位風險規劃、安心退休計畫、傳富諮詢。

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