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稅額省下170萬!房產過戶給子女,節稅方法有哪些?這3招學起來

提要

房產過戶給子女,節稅方法有哪些?這3招學起來

父母將名下房產過戶給子女,而這樣的「贈與行為」,會牽涉到是否要繳納「贈與稅」的問題。photoAC by beautybox
父母將名下房產過戶給子女,而這樣的「贈與行為」,會牽涉到是否要繳納「贈與稅」的問題。photoAC by beautybox

本文共1459字

經濟日報 遠見雜誌

文/黃健誠

許多父母在規劃資產時,會將名下房產過戶給子女,不過,將房產過戶給子女,等同於「贈與行為」,此時就牽涉到是否要繳納「贈與稅」的問題,除此之外,在房地所有權移轉時,還要考量土地增值稅、契稅與印花稅等,究竟父母過戶房產給子女時,有什麼節稅的撇步?

父母過戶房產給子女,有哪些稅要繳?

房產贈與最常見的就是父母過戶給子女,或是配偶間贈與,不過,配偶間贈與房地產可免課徵贈與稅,也不可課徵土地增值稅,但仍要繳納契稅與印花稅。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出,如果是父母贈與房地產給子女時,需課徵贈與稅、土地增值稅、契稅與印花稅,在這些稅費中,土地增值稅原有的10%自用優惠稅率僅適用於買賣,贈與時則必須按一般稅率,以漲價倍數課徵20至40%累進稅率,至於買賣或贈與的契稅,則以房屋評現值6%計算。

需特別留意的是,土地增值稅與契稅的納稅義務人為房地產「受贈人」,房地現值總額1%的印花稅,則由申請物權登記人繳納。

贈與行為每人每年有244萬的贈與免稅額,因此,在贈與稅的計算上,依照「房地現值總額-244萬免稅額-受贈人稅負」算出贈與淨額,再依照級距繳納10%~20%的累進稅率,贈與淨額2500萬元以下為10%、2500至5000萬元為15%、超過5000萬元以上則為20%。

如果父母選擇贈與房產給子女,又幫忙繳納土增稅與契稅等費用,也代表贈與總額會增加,因此,若有房產贈與子女需求,提早規劃才能盡最大節稅效果。

善用免稅額、二等親買賣,節稅有「三種方法」

父母如果要過戶房產給子女,陳俊宏指出,有三種節稅方法,分別是善用配偶間贈與不課徵贈與稅、房子產權分割及二等親買房。

首先,配偶間贈與不課徵贈與稅,因此,如果房產所有權人先過戶部分產權給配偶,父母兩人再贈與房產給子女,就能有合計488萬元的免稅額,如此一來可降低贈與稅負擔。

其次,也能將房子產權分割,每年過戶房地現值總額244萬元內的產權持分給子女,分年贈與直到完成所有產權移轉,就可省下贈與稅。要特別注意的是,無論透過配偶間互相贈與再贈與給子女,或是產權分逐年贈與,這兩方法都將增加每次產權移轉的代書與地政規費,因此這些成本也需考量其中。

第三種方法則是採用二等親買賣,由父母將房產賣給子女,子女支付價金給父母,不足部分再向銀行貸款,雖然父母的售屋所得需納稅,但不必繳納贈與稅,若符合條件還可適用土地增值稅10%自用優惠稅率,可節省一半以上的土增稅金。

另外,陳俊宏也提到,由於贈與房屋的取得成本,為贈與當時的房地現值總額,普遍低於市價許多,因此,未來若子女要出售受贈的房屋時,由於帳面上獲利金額較高,將會被課徵高額的房地合一稅。

贈與、出售的房地合一稅大不同,如何省下上百萬?

因此,若子女有穩定收入或定期還款能力時,採用二等親買賣的話,未來子女在出售房屋時,房屋取得成本為父母買入房產時的「市價」,而非房地現值,這樣就不用擔心被課徵高額房地合一稅。

房地合一稅在房屋贈與後出售或直接售屋等兩種狀況下,需繳納的房地合一稅也大有不同。假設父母以1100萬元取得房屋,若以總價1200萬元賣出,在必要費用30萬元、土地漲價總數額50萬元及稅率20%的情況下,僅需繳納4萬元的房地合一稅額。

然而,若是由父母贈與房屋給子女後再賣出,在同等條件情況下,因子女取得房屋成本僅贈與當時的房地現值總額250萬元,房地合一稅額將高達174萬元,足足差了170萬元。

因此,在父母過戶房產給子女時,更需要妥善規劃,依據不同狀況,選擇最能節稅的方式進行。

※本文由《遠見雜誌》授權刊載,未經同意禁止轉載。

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