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房地合一稅實施8年多,其實全台目前還有50%以上的舊制房屋!
陳先生最近賣屋,他google後發現賣屋所得分新舊制。民國104年12月31日(含)以前取得的房地,適用舊制;105年1月1日後取得為新制。陳先生確定自己賣屋適用舊制,但售屋所得何時申報?如何申報?在網路搜尋許多資料還是一頭霧水,於是請教專家。
🎯售屋所得何時申報?
專家說明:
👉賣屋要繳的稅最重要的是,無論是新舊制,過戶前一定要繳的土地增值稅。
👉還有所有權登記日隔天起30日內,記得申報新制的房地合一所得稅,這是採分離課稅。
👉舊制則是將土地增值稅和房屋所得稅分2年課稅。舊制售屋的所得稅,土地的所得免納所得稅,房屋的所得等隔年5月和其他所得,一起計入綜合所得總額申報,適用5%~40%的稅率。
🎯陳先生好奇的問,那賣屋所得舊制和新制哪一種稅負較輕?
專家表示,因為舊制只有房屋所得繳稅,通常是舊制負數較輕。如果因為自住,採新制房地合一稅負較少,可以擇優適用。
🎯出售舊制房地之財產交易所得計算:
✅部頒標準(非高價住宅)
陳先生表示,時間經過蠻久,購入的買賣契約已經找不到,無法提供當初的實際成交價。又在101年8月1日實價登錄實施日期前,國稅局無法查得交易時之實際成交金額,要如何申報交易所得呢?
⭐首先確認,所出售的房地是高價住宅還是非高價住宅?
依照財政部規定,房地成交總價未達下列標準者,屬於非高價住宅。
▍臺北市,房地總成交金額新臺幣 6,000 萬元以上。
▍新北市,房地總成交金額新臺幣 4,000 萬元以上。
▍桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市:房地總成交金額新臺幣 3,000 萬元以上。
▍其他地區:2,000 萬元以上。
👉出售非高價住宅的舊制房地時,可以【房屋評定現值 x 各縣市的設算百分比】來計算所得額。
陳先生出售的房屋評定現值為300萬,房地位於新北市新莊區,參照《113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》,新莊區的設算百分比為 41%。
👉陳先生的財產交易所得額=房屋評定現值 300萬元 x 41% =123萬,陳先生需將123萬元的綜合所得總額中,計算綜合所得稅。以綜所稅20%計算,售屋所得稅為24.6萬。
✅核實課稅
101年8月1日實價登錄實施後,假設當初購入房地價款為1,000萬,112年以1,800萬出售(買賣合約都沒有區分房屋、土地價款各為多少)
出售時,房屋評定現值300萬,土地公告現值500萬,先算出房屋現值佔總現值的比例
👉房屋現值比=房屋現值÷(房屋現值+土地現值)=300÷(300+500)=37.5%
接著計算,賣出總價款1,800萬-買進總價款1,000萬,也就是房+地的總獲利為800萬。
其中土地的獲利免稅,房屋的獲利我們就要透過房屋現值比來求算:
👉房屋的獲利(財產交易所得)=800萬 × 37.5%,約300萬
因此陳先生綜合所得總額需增加約300萬的售屋財產所得。以綜所稅20%計算,所得稅為60萬。
陳先生激動的問,聽說舊制的稅較輕,怎麼稅金這麼高呢?
◆新制房地合一稅要繳多少?
專家說別急!800萬的售屋所得,即使持有超過10年以最低15%稅率,也要繳120萬房地合一稅。
持有5年未滿10年20%稅率,則要繳160萬房地合一稅。
陳先生感嘆原來以為舊制的稅很高,還是小看房地合一稅!
本文由《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權轉載,原文請點此
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