經濟周報：平均地權條例拚三讀，最快Q2上路 下半年房市會崩嗎？

#平均地權條例拚三讀 2023房市烏雲罩頂

(關鍵事件：1月9日平均地權條例拚三讀)

本周，立法院院會就《平均地權條例》草案進行二、三讀，這條法案被稱為「史上最重打炒房」措施。新法破天荒限制預售屋換約、移轉，斬斷炒房門路，更祭出私法人購屋採許可制，大幅限制了富人運用不動產節稅，調度資產配置的彈性。

最重打炒房Q2上路 2023年下半年房價下跌？

專家推估，本周立法院若順利三讀通過，最快在今年第二季就會上路，2023年房地產市場將出現回檔，部分體質不好的中小型建商，還可能因此倒閉，爛尾樓風暴恐再起。建商也指出，私法人購屋許可制，不只影響豪宅買賣，更會讓都更、危老建築更新都受衝擊。

《平均地權條例》草案修法分為五個方向。包含限制換約轉售、重罰炒作、建立檢舉獎金制、私法人購屋採許可制、解約申報登錄五個方向。

戴德梁行董事總經理顏炳立認為，2023年第一季量縮會加劇，第二季價格開始鬆動，等到了第四季就會開始明顯轉跌。住商不動產企研室資深經理徐佳馨也認為，2023年房市會是下跌的氛圍。

一次看懂平均地權條例

限制換約轉售

過去炒房客利用預售屋換約轉單，利用預售屋低成本、高槓桿特性，輕鬆炒房獲利動輒數百萬。這次修法直接限制預售屋或新建成屋換約轉售，等同是斬斷炒房客的獲利手段。

徐佳馨說明，這次修法罕見的限制不動產移轉、換約轉售，因此讓不動產業界大震撼，勢必對2023年房市造成衝擊。

重罰炒作、建立檢舉獎金制度

為了嚴懲炒房行為，新法將重罰炒房客100萬至5,000萬元罰金，並可連續處罰。同時也建立檢舉獎金制度，假如民眾發現不動產銷售或買賣違規行為，民眾檢舉並經查證屬實，會將實收罰鍰提充一定比率金額當作獎金。

過去，外傳有建商為了營造房市熱銷假象，開賣時會利用排隊購屋的照片，散播搶房消息，一度在市場引發話題。

徐佳馨說明，目前草案僅敘述散播不實訊息、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象等方向，仍得觀察施行細則訂定。不過她認為，新法上路初期，政府一定會殺雞儆猴，投資客可得留意。

私法人購屋許可制 建商：連帶影響都更

修法另一個重點，是將私法人購屋納管，未來透過公司行號購買住宅用不動產，都得向上申報並獲許可方得購買，並限制5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

徐佳馨認為，此舉勢必會影響豪宅市場，不動產業者也得花時間與買家和主管機關溝通。她分析，未來房地產市場的資金將會大舉遷移，部分可能會移轉到商用不動產。

過去，富人購置高價不動產，往往會透過公司名義購置，徐佳馨解釋，無非就是為了節稅和資產配置需求。她提到，豪宅就算賠售，也能分年度列舉損失。部分富人也因為資產放在海外，勢必得透過公司名義跨海購屋。未來政府祭出新法，將會衝擊這些豪宅購屋需求。

不動產同業公會全聯會名譽理事長王光祥也出面批評，這對不動產業者來說，「就像是一列火車要撞上來了。」不只影響豪宅，更影響都更建案。

王光祥舉例，正義大樓都更的「台北之星」，有部分互別所有權將分予三圓建設。但由於私法人採許可制，三圓建設恐怕得提出使用計畫呈報，說明合理使用需求，就算得到許可，還得等到5年後才能轉移給購屋者。他痛批：「立法過程過於粗糙。」