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實戰篇02. 一生一次、一生一屋好省稅,別忽略魔鬼在細節!

本文共2404字

經濟日報 翁至威

哈囉,我是Ryan!歡迎來到「不動產稅務十大NG」,讓我們從錯誤中學習,累積實戰經驗值。

在上一集中我們討論到兄弟共有房地,面臨分割、出售時,可能會遇到的稅務問題,這一集我們要鎖定土地增值稅,又叫做土增稅,來聊聊怎麼節稅,同時也要提醒各位,這些節稅方式也有一些地雷千萬不要踩。

我們再以上一集的小陳當作主角吧!小陳和兄弟們的土地分割終於告一段落後,家裡傳來好消息,他的太太懷孕了,新的生命即將加入小家庭,小陳這時候,動起了換屋的念頭,想要換間大一點、舒適一點的房子,其實我們的稅法對於小陳這樣的換屋族,有提供兩項節稅法寶喔!

一生一次

這邊所說的節稅法寶,都是針對土增稅,一個我們叫他「一生一次」,另一個叫做「一生一屋」。一般來講,土增稅依據土地增值狀況,須繳納20%至40%不等的土增稅,但是我們今天提到的這兩種節稅方式,都可以將土增稅降低到10%,等於至少可省下一半以上的土增稅喔。

那首先,讓我們先來認識什麼叫做「一生一次」?顧名思義,就是一個人一輩子只能用一次,是不是相當珍貴呀!

要選擇適用這項優惠,必須符合三大要件!第一,既然是提供給自住用地的優惠稅率,就規定了,土地所有權人在出售的前一年內,不能有出租或是營業等情形。特別提醒,即使是加入政府的社會住宅包租代管,或是公益出租擔任愛心房東,都算是「出租」的一種,若一年內有類似狀況,很抱歉,這項租稅優惠可能就與你無緣了!

第二,也是稅法中相當常見的要求,這塊土地上的建物,必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有,更直白地說,以小陳的例子來看,小陳、太太或是小陳的爸爸媽媽其中一人,必須是房屋的所有權人,同時也將戶籍遷進去,這是第二個要件。

接下來第三個重點,「一生一次」的土增稅優惠,有設定面積上限,如果是都市土地,面積不能超過300平方公尺,換算大概90坪左右,那如果是非都市土地,上限則為700平方公尺,換算起來大概是200多坪左右。如果不知道自己持有土地是都市或非都市,一般而言可以上內政部或地政局網站,就能查到。

這邊我們小小總結一下,想要適用「一生一次」土增稅優惠,一年內沒有出租營業、戶籍遷入、面積限制這三點,都是缺一不可的喔!

一生一次 那一次可以多屋嗎?

聰明的你可能會想到,既然一生一次的土增稅優惠這麼珍貴,那我名下好多房產,可不可以要換一次換,全部一次換屋,這樣是不是通通都算在一生一次的quota裡呢?

的確喔!現在的規定當中,並沒有限制一生一次的那一次,只能移轉一處,簡單來說,你如果名下有多處自用住宅用地,都符合前面提到的要件,而且同時出售,那都可以視為是一次出售,可適用一生一次的優惠喔!

不過這邊還是有兩點要留意,第一,什麼叫做同時出售呢?除了要同一天簽約之外,還要選擇在同一天申報移轉現值,才算是一次出售;第二,可別忘了,無論你持有多少筆土地同時出售,面積上限還是存在的!這些同時出售的房地,加起來適用優惠稅率的面積,一樣不能超過前面提過的都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺喔!

假如超過面積限制的話,你可以自行選擇名下幾塊土地的適用順序,當然囉!地價漲越多的土地優先適用,整體而言可以省下比較多稅喔!

一屋一次

如果珍貴的一生一次節稅法寶已經用過了,也不用擔心,還有另一項「一生一屋」可以用來節稅,從字面上也很好理解,已經適用過一生一次的這間房屋,這輩子再賣出去,還是有機會能適用較低稅率的,只不過,一生一屋的條件限制,比前面所介紹的一生一次,還要來的嚴格許多喔!可說是一生一次的「加強版」!

首先,一生一屋必須在出售前五年內,沒有營業或出租,比剛剛提到的一生一次只要一年,還要來得長許多;第二,在戶籍遷入的要求方面,所有權人或配偶、未成年子女在土地出售前,必須設戶籍,且持有連續滿六年,這邊要特別留意,前面提到的一生一次,直系親屬遷入戶籍即可,但這邊除了本人、配偶外,只限未成年子女,如果只有父母、祖父母遷入戶籍,就不能適用一生一屋喔!

接下來第三點,面積限制也比一生一次更嚴格,都市土地只能在150平方公尺以下,大約45坪,非都市土地則限制在350平方公尺,也就是100多坪左右。

此外還有第四個要件,在出售時,你本人、配偶還有未成年子女,除了這間房屋之外,沒有持有其他房屋!

地雷

也由於一生一屋的限制相對而言比較多,導致實際上,也更容易踩到地雷!來聽一個實際案例,台中有一位納稅人,我們姑且稱他為老張,他想適用一生一屋的優惠,也讓他今年滿30歲的兒子遷入戶籍,連續滿六年了,原以為萬事妥當,到了地方稅務局時卻被打槍,這邊你也可以暫時停下來一起思考,問題出在哪裡?

沒有錯,老張的兒子已經30歲了,六年前也已經24歲,早就成年了,一生一屋規定,必須是本人、配偶,或是「未成年」子女遷入戶籍,才能符合條件,老張只讓成年許久的兒子遷入戶籍,自然就無法適用優惠稅率。

我們再來看另一個案例,假如老王名下有兩塊土地,打算把一塊送給女兒,另一塊自住房地賣掉,而這塊出售的房地,都符合設籍滿六年、前五年沒有出租或營業等基本條件,結果到了稅務局,一樣被打回票,這次問題又出在哪裡呢?

其實一生一屋這項租稅優惠,主要是希望減輕有未成年子女的家庭,在換屋過程中可以稍微減輕壓力,名下只有這塊土地的人,才能適用,而案例中的老王,名下其實有兩塊土地,光是這點,就無法符合條件了!

總結

回顧一下今天所分享的內容,像我們故事裡的小陳這樣的換屋族,可以考慮選擇「一生一次」、「一生一屋」這兩項節稅法寶,不過各自都有一些適用條件,包括說一定時間內不能有出租營業啦、必須遷戶籍等等規定,尤其一生一屋的適用條件又更加嚴格,記得仔細留意細節!

以小陳來講,如果他使用過一生一次的土增稅優惠,下一次又要出售房屋的時候,可以考慮要不要使用一生一屋來節稅,不過除此之外,其實還有另外一招節稅方式喔!在這邊容我先賣一下關子,下一集我們再來揭曉。

稅稅唸學堂,不動產稅務十大NG,我們下次見。

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