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虛坪改革行不行 1/買房30坪扣公設不到20坪 內政部祭改革砍停車空間灌虛坪

內政部推動虛坪改革,第一刀就砍向停車位公設問題,避免建商把車道空間「灌」回「大公」,讓沒買車位的住戶,也要分攤車道的公設比。圖片來源:Freepik.com
內政部推動虛坪改革,第一刀就砍向停車位公設問題,避免建商把車道空間「灌」回「大公」,讓沒買車位的住戶,也要分攤車道的公設比。圖片來源:Freepik.com

本文共1517字

經濟日報 記者徐珮君、游智文/台北報導

這幾年,大台北地區的新建案公設比不斷飆高,很多民眾花了上千萬元買房,公設比動輒34%,一個權狀30坪的房子,扣掉公設,實際買到的室內空間竟然不到20坪。而公設之中,有些被建商規劃為共用停車場、健身房、閱覽室,甚至是卡拉OK室,有人喜歡,但也有人不喜歡卻退不了錢。

虛坪改革行不行2/虛坪改革第一步 車道不列「大公」 社區住戶都支持嗎?

虛坪改革行不行3/國外大都實坪制 台灣不直接改 是怕壓垮房價嗎?

內政部長林右昌5月時拋出「虛坪改革」構想,目標是要把公設比降至30%至25%,第一波先以建商最常見的停車位「灌虛坪」下手,後續還要再推出免計容積項目。點子王林右昌的構想,看似走在時下最流行的「居住正義」拍子上,但是為何過去半年來卻是「雜音」不斷,阻力重重,到底虛坪改革在台灣行不行,遇到那些困難?

據統計,去年台北市新建案的平均公設比為35.6%、新北市則為33.9%,坊間甚至也傳出有建案的公設比高達47%。其中,建商最普遍的公設灌水手法,就是把停車位面積、車道納入公設,由全體住戶共同負擔。這回內政部推動虛坪改革,第一刀就砍向停車位公設問題。

最知名的案例,就是約莫十年前,建商瓏山林多次在預售屋買賣契約中,未主動揭露「車道」屬於公共設施資訊,直到交屋時,才把車道面積分給住戶,並要求補交價款,為此公平會祭出超過三張的千萬罰單。

改革1、全部停車位將有獨立權狀

內政部官員說,由於不同法令的規範,現在車位管理「一國好幾制」,例如停車位可分為法定、增設及獎勵三種形式,這些停車位不僅產權登記方式不一樣,能否單獨買賣也受到限制。

現在規劃的方向,就是把全部停車位都改成有獨立的權狀,就可與主建物分開買賣。

改革2、沒買車位不用分攤車道公設比

其次,目前建築物地下室同時具備防空避難及停車空間,許多建商都會先扣除全部停車位後,剩下的車道公設面積由全體住戶分擔,把車道空間「灌」回「大公」,以致沒有買車位的住戶,卻要分攤車道的公設比,非常不公平。

官員強調,將修法針對沒有購買停車位的住戶,就不需要分攤車道的公共設施面積,「這樣比較合理」。

「大公」是指,社區全體住戶都可以使用的公共設施,包括地下防空避難室、管理員室、門廳、發電機室、水箱、會議室、健身房等。

「小公」則是只有特定住戶可使用的公共設施,例如每一層樓的電(樓)梯間、通道、走道、門廊等。

社區裡的公設如書房、會客室、娛樂室等,有些受歡迎,有些使用率並不高,也讓民眾思考...
社區裡的公設如書房、會客室、娛樂室等,有些受歡迎,有些使用率並不高,也讓民眾思考自己到底要不要買這麼多公設。報系資料照

改革阻力多 先從車位做突破口

不過,內政部提出的改革方案現在出現不少難點,知情官員坦言,有些大型建案的建商因為停車位多,很容易在停車位的公設灌坪數再做總體規劃,若以後未購買車位的住戶不分攤車道的公設,建商會轉嫁到其他的地方,以減少既得利益損失。

另外,只有少數車位的小型建商,本來就不容易灌虛坪,但也不滿以後停車位還要登記權狀增加麻煩,中間還有很多細節,必須找出大家都能接受的最大公約數,未來才能落實執行。

這位官方人士強調,公設佔比太大的問題,長期以來都有爭議,內政部才希望推動降低公設比為30%至25%,現在優先從停車位開始改革,就是展現內政部的決心,雖然社會對虛坪改革有很多期待,仍要按部就班,收集各方意見,持續溝通討論,預料年底前還不會提出來。

另一方面,由國土管理署負責研議免計容積項目部分,相關官員說,該署原打算提出「建築技術規則」修正案,檢討住宅或辦公大樓管委會使用空間、機電設備空間、安全梯梯間、緊急昇降機機道等不計入容積項目,有哪些可予以限縮,但因涉及免計容積的公設計算改變,影響產權登記,問題更複雜,決定先把停車位灌虛坪問題處理好,再討論免計容積項目。

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