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8月台股不平靜，2日爆發黑色星期五，隔個周末假期又陷入黑色星期一風暴。股災頻傳，讓外界擔憂，房股連動的台灣房市也潛藏危機，實際上，從近來央行對外釋出的第2季理監事會議紀錄摘要，及銀行不動產放款天條水位暴漲，均可看出不尋常的黑天鵝潛伏其中，牽動台灣房市即將變盤。
正如每次大地震過後，外界總擔心，之後會不會有更大的地震發生，8月的兩場股災發生迄今，大家也想問，股災警報解除了嗎？
股災餘震效應 全看美日臉色
要回答這個問題，合庫金控首席經濟學家兼合庫投顧董事長徐千婷認為要從三方面來觀察：第一，美國經濟衰退是否發生，一旦美國景氣進一步惡化，甚至發生硬著陸，那麼美股將反應經濟基本面而下修，進而影響全球股市。
第二，隨著AI概念股股價愈來愈高，投資人不安的情緒也會愈來愈明顯，一旦AI的應用，以及對AI投資的回報實現速度太慢，也會打擊投資人信心。
第三，日本央行政策與日圓升值。日銀7月底再次調高政策利率0.15個百分點，並減少購債規模，日銀總裁植田和男更在會後表示，未來可能還會繼續升息，政策態勢一下轉入鷹派傾向，出乎市場意外，此舉也讓不少借日圓投資美元資產的避險基金利差交易進行平倉，導致日圓大幅升值。
由於日圓升值不利日本出口企業，連鎖反應之下，使得日股崩跌。有鑑於此，日銀副總裁內田真一不得不在8月7日對市場喊話：「在金融資本市場不穩定的情況下，不會升息」、「當前需要以現有水準堅定地繼續貨幣寬鬆」。
徐千婷表示，推測短期內日銀政策利率暫時維持目前水準，至於未來是否有更多利差交易的部位出籠，將取決於美國聯準會的降息速度與幅度。
她也提及，由於套利交易已風行一陣子，規模仍大，許多部位尚未釋出，「日圓長期走向升值趨勢的可能性不低，後續會否引發國際股市動盪，就看日圓升值的預期能否被市場逐漸消化。」
房市變奏曲之1、央行政策恐收緊
換言之，股災警報是否解除，現在還難斷言。不過，房市、股市向來連動，股市尚且危機四伏，此刻看似活蹦亂跳的房市，也難保沒有黑天鵝潛藏其中。
六都日前公布7月買賣移轉棟數，合計2.6萬棟，較6月增加11%，創2014年以來同期最大量。房市數據亮麗，按理說業者應該鬆一口氣，但事實不然，愈來愈多人相信，9月恐迎來超大黑天鵝。
原因無它，此一數據顯示央行6月祭出的兩大抑制房市手段，完全無效。由於央行第2季理監事會議紀錄摘要顯示，央行理事普遍關心房價高漲，6月兩大手段完全沒用，外界推測，9月央行第3季理監事會另出重手，幾乎已是箭在弦上。
央行是在6月13日舉行第二季理監事會，會後央行總裁楊金龍宣布利率維持不變，但祭出第六波信用管制，針對特定地區第二戶房貸從最高7成降至6成，同時也調升存款準備率0.25個百分點。
根據近日央行公布的第二季理監事會議紀錄顯示，當天央行理事對房市相當關心，多位理事並不反對升息，不過，因央行提出新一波信用管制，且調高存準率收回市場資金，理事認為可帶來壓縮效果，因此一致同意央行利率策略。
央行房市新政策在6月14日即實施，依照過往經驗，房屋買賣移轉棟數和實際市況約有半個月落差時間，因此，此一政策是否達到抑制房市效果，六都8月1日公布的7月買賣移轉棟數可見端倪。
事前即有不少建商、代銷業者表示，央行第六波打房政策沒什麼影響，六都公布的7月買賣移轉棟數也顯示，7月房市持續升溫，相較6月，僅台南買賣件數小減3%，其餘都增加，台中月增26%最多，台北、新北也增加一成以上。
和去年同期相比，六都平均增加33%，台中年增率多達五成，創下2014年以來同期新高。
央行的抉擇 升息或擴大選擇性信用管制
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，央行第六波信用管制沒效是預料中事。一來，第六波信用管制針對第二屋，有人說會打到換屋族，但早在去年央行將第2屋貸款降至7成時，即已推出配套措施，換屋族不受影響。
二來，央行先前將第二屋房貸降至7成，結果房價一路上漲，如今再小降一成至6成，當然也不會有太大用處。
他表示，要讓房市降溫，最有效的方式就是升息，央行理事也明白這道理。央行公布的理監事會議紀錄，就他解讀，就是理事很憂心房市，也同意升息，但總裁不想升，另外提出調升存準率方案，因此決定再觀察看看。
陳碧源表示，最新的房市數據顯示央行政策沒用，這確實讓央行在第三季理監事會升息或祭出重手機率大幅升高。尤其7月消費者物價指數年增率2.52%，已連續第三個月超出2%警戒線，更讓央行有了升息理由。
另外，近期銀行房貸因滿水位而轉趨困難，部分核貸利率達2.5%，甚至高於2.8%以上，但從建商仍積極高價購地，反映目前房產買氣強勁，以及背後銀行資金的支持。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，雖然美國預計9月降息，不少人認為央行逆勢升息機率不大，但台灣利率利率位處低點，仍有升息的空間，面對房市過熱造成的亂象頻傳，央行仍可能加碼力道，除了外界臆測的升息之外，擴大選擇性信用管制區域，也是央行可能的選項。
房市變奏曲之2、「天條」重壓 銀行房貸趨嚴
入秋後，除了央行對房市恐採取「鷹派行動」外，另一隻不利房市的黑天鵝，也在於近來「銀行不動產放款天條」水位接近滿載，恐衝擊房市資金。就有銀行業者形容，房價還沒下跌，但不利房市資金的現象已慢慢浮現，這是怎麼一回事呢？請繼續閱讀：房市黑天鵝來了2／股災頻傳、銀行天條水位暴漲 房市恐現資金斷鏈。
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