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房、股連動,到底有沒有依據,合庫金控首席經濟學家兼合庫投顧董事長徐千婷的解釋是,以經濟基本面來看,股市與房市都跟景氣有關,當景氣不好時,股市與房市通常也不會太好。
只是股票屬於動產,流動性較高,通常會先於不動產反映景氣或資金狀況,所以短期內,兩者(房市、股市)或許會出現沒有同步變化的情況,但長期而言,兩者應呈現一致的走向。
基本上,如果股市持續上漲,在財富效果的帶動下,房價也會上漲。其實不僅僅是股市,各行各業賺了錢之後,通常都會投資房地產,這也是為什麼股市好會帶動房市;相反的,如果股市持續下跌,也會外溢影響房地產市場。
房股連動 股災擠兌房市資金
國內一家銀行業者表示,股市如果一直跌,挹注房市資金來源將斷炊,只是台股現在仍處高檔,股市警訊對房市衝擊程度仍待觀察。不過,眼前對房市資金影響最大的是,銀行不動產放款天條水位滿了。
根據銀行法第72條之2規定,銀行辦理住宅建築及企業建築放款,占存款總餘額及金融債券發售額之和,不得超過30%,該條被視為不動產放款天條。
銀行業者指出,72-2的法定上限是30%,銀行一般會控管在28%以下,只要接近28%,大部分銀行會馬上設法降低放款部位,不能接土建融、房貸新案件。
金管會以5月底資料估算,銀行72之2的比率是26.54%,不過,如果把一些排除項目,即俗稱的「後門項目」全部加回來,該比率會上升至29%以上,幾乎快碰到天條。
所謂的天條「後門項目」,是指法律授權訂定一些免計入天條項目。金管會在2018年曾發布一項函令,將過去排除項目做整合,並新增都更及從寬認定廠房的排除項目。現在的後門項目,包括了公私立各級學校、醫療機構、政府廳舍、長期照顧服務機構、社會住宅、廠房、都更、危老、符合促參的重大交通建設,以及對營建工程業的營運週轉金放款,其資金用途符合前幾項排除項目者,總共有十項。
儘管後門項目不需採計,但逼近天條的「心理壓力」,仍舊會讓不少銀行開始緊縮放貸。
而在正常的天條比率計算上,不少銀行業者提及,近來天條水位急速上升,箇中原因有三。一是買賣移轉棟數增加,今年上半年六都跟去年同期相比增加27%,顯示買賣熱絡,「一些原本還在觀望的自住客,因新青安前三年只繳息,不用還本的超強誘因入場,使得貸款案增加。」
新建案交易熱絡 壓縮銀行放貸空間
第二是今年的新建案真的很多,加上股市熱絡,投資人把存款拿去買股,銀行存款餘額增幅減少,使得計算天條30%上限的分母增加有限,而房價上漲,分子金額也會拉高,一減一增結果,讓水位跟著上升。
銀行業者說,今年以來交屋案件多,去年因原物料上漲,迫使建商將交屋時間延至今年,「當所有問題都集中在一起,額度不夠,總行只好下達分行嚴控房貸」。
從稅收來看,亦可看到房市熱絡,讓政府不動產稅大豐收。根據財政部統計,7月土增稅實徵81億元,年增17.8%。此外,房屋過戶要繳契稅,7月契稅實徵17億元,創歷年同月新高,年增21.8%。個人房地合一稅實徵73億元,也是歷年同月新高年增幅1.2倍。
不過,財政部統計處副處長劉訓蓉預期,8月起增幅會收斂,近期台股大幅修正是原因之一,7月12日到26日的兩周左右跌了將近2,300點,此外,部分銀行傳出放款水位已滿,還有11月美國總統大選帶動的地緣政治風險,以及基期紅利不再都是原因。
第三,中央銀行提高存款準備率後,市場資金也比較緊,一些規模較大的公股銀行因新青安衝了一波後,現在也得嚴格控管額度。
至於眼前這波房貸緊縮現象何時會緩解?有業者估算,以整批房貸的前置作業時間來看,至少二、三個月內還看不到。那年底呢?銀行業者表示,「不敢說」,畢竟很多銀行都逼近警戒線,水位要下降可能還需要一段時間。
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