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賴神打炒房2/銀行授信趨嚴 新青安「技術修正」 第八波打炒房等待美國下次降息

打炒房是政治議題,年輕人買不起房子,執政黨2026年如何選縣市長?2028年如何選總統?所以要政府一直打炒房,抑制飆漲,但也不能跌太凶,讓「金龍」風暴變成「金融風暴」。
打炒房是政治議題,年輕人買不起房子,執政黨2026年如何選縣市長?2028年如何選總統?所以要政府一直打炒房,抑制飆漲,但也不能跌太凶,讓「金龍」風暴變成「金融風暴」。

本文共2042字

經濟日報 記者邱金蘭/台北報導

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賴總統在國慶演說上宣示,將加快「打炒房」效率,一席效率說,讓銀行業者嗅到,未來一段時間,銀行不動產授信將更加趨嚴,就算是政策力保的「新青安」也不例外。而在銀行資金水位有限下,銀行優先貸給首購及新青安族群,也將排擠建商,缺乏金援的建商會不會降價,是未來房價能否軟著陸的關鍵。

至於中央銀行何時會再祭出第八波打炒房行動,銀行業者則認為,可能等到美國聯準會下一波降息之後。

賴總統宣示加快「打炒房」效率,代表支持央行作法,也定調打炒房的政策方向不會轉彎。...
賴總統宣示加快「打炒房」效率,代表支持央行作法,也定調打炒房的政策方向不會轉彎。圖左為閣揆卓榮泰,右為央行總裁楊金龍。記者曾學仁/攝影

賴總統打房 政策風向球這樣轉

1、銀行授信趨嚴 

銀行限貸令引發民怨,一度引來府院關切,總統宣示加快「打炒房」效率,代表支持央行作法,也定調打炒房的政策方向不會轉彎。除了央行,包括金管會、財政部及內政部等相關部會,會否有進一步的措施,備受市場關注。

一位大型行庫高層表示,在這樣的政策氛圍下,第一線的銀行,尤其是公股銀行,更安心執行央行管控措施,對不動產授信勢必更加趨嚴,焦點會放在炒房者跟大建商。

實際上,從去年下半年到現在,這波房價漲太快,為了控管風險,大部分銀行估價都未跟著市價估,假設原本1,000 萬的房子,現在漲到1,200萬元,銀行鑑價還是會用1,000萬元,而不是用漲價後的市價來估。

不止鑑價謹慎,貸款人的還款能力評估也會從嚴,尤其金管會打算明年啟動不動產專案金檢,一位銀行不動產授信業務主管說,金檢大刀出鞘,來檢查時挑三揀四,也會帶動銀行風向趨嚴。

舉例來說,原本貸款人扣繳憑單收入是100萬元,另外網拍收入有60萬元,但扣繳憑單上看不到,過去銀行會用收入160萬元來評估,但現在的氛圍,只會保守用100萬元估,以免金檢來查,質疑60萬元若是真的所得是否涉及逃漏稅、銀行怎可允許合理化等,很容易就被抓到毛病。

授信趨嚴,就連新青安也不例外,一位承作新青安的銀行主管說,為了防堵人頭戶、轉租,現在新青安貸款案件的審核已經比過去嚴謹,未來嚴審力度會更強。

2、新青安核貸「技術修正」

他表示,新青安被視為政府打炒房破口,此刻新青安更要展現「居住正義」,將資金用於真正需要協助的年輕人,落實應有的徵審作業,例如貸款人的收支比必須更高,愈高才能給予最長五年寬限期,否則可能只有三、四年甚至一、二年。

這位主管說,新青安的貸款利率是均一價1.775%沒得動,但寬限期、貸款成數,還是要依不同貸款人條件提供;新青安政策無法回收,但可以做技術性修正,在貸款成數等條件會做更多的限縮。

銀行授信條件變嚴,利率拉高或降低貸款成數,會影響房屋買賣成交,一位銀行高層表示,原本自備款只要二成,現在要三成,銀行只肯貸七成,他身邊有位朋友最近就因為負擔不起自備款放棄買房,像這樣成交降低,議價空間就會出來。

銀行業者表示,房價跌的空間真的很有限,除非建商主動降價,價格才可能鬆動,但目前尚未看到。

現在就看買賣雙方誰撐得久,以前是賣方市場,現在感覺是站在買方這邊,前幾年大部分建商都有獲利,融資比重高的建商,在銀行緊縮資金下比較有壓力,看是否會少賺一點,讓價格有彈性,值得觀察。

銀行業者表示,不止買房貸款條件提高,銀行因銀行法72之2不動產授信上限已逼近警戒線,資金水位有限,又要配合政策優先提供首購、新青安,最後只有排擠到建商。

建築融資目前除了都更、危老及自用廠房興建優先外,其他也都擺後面,各家銀行情況可能不同,一般的建案資金取得勢必更難;政府不會說要「打建商」,但資源配置方式會改變市場規則。

3、央行下一波打炒房 等待美國降息後

一位民營銀行高層說,央行一系列的打炒房措施,目的是為避免房市泡沫化、一旦崩跌將危及金融穩定,所以希望房價能軟著陸,不論是軟著陸或價穩量縮,對市場來說都蠻健康的。

一位不具名學者表示,打炒房是政治議題,年輕人買不起房子,執政黨2026年要如何選縣市長?2028年如何選總統?所以要政府一直打炒房,抑制飆漲,但也不能跌太凶,「金龍」風暴變成「金融風暴」,政府跟金融機構都承擔不起。

他認為,未來蛋白區價格有可能微幅下降,蛋黃區則維持穩定。

至於接下來,央行下一步打炒房會是什麼?何時祭出?多位銀行業者認為,沒人可以精準預測市場變化,央行第七波打炒房措施很強,但需要時間來發酵,目前還看不到央行有必要再祭第八波的跡象。

一位銀行高層則分析,如果美國再降息,台灣也需要跟進降息時,央行有可能同步採行打炒房措施,以消弭降息釋放出的資金又往房市跑的氛圍。

這位高層認為,國內傳統製造業的景氣還不是很好,美國9月降息2碼,年底有可能再降1碼或2碼,屆時台灣的央行就有可能跟進降息。

而除了央行,政府若要加快打炒房效率,各部會會否總動員採行新措施,不再讓央行唱獨角戲,也值得進一步觀察。

延伸閱讀 》

賴神打炒房1/有效率打房房價跌? 央行要的結果和你想的不一樣!

賴神打炒房3/查水表、查工作地 財政部圍堵投資客 房地合一重購退稅改「全查」

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