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「最近很多台灣人到熊本買房,都指名:『我就是要最靠近台積電的土地跟房子』,等到當地才發現,那邊都是農地、稻田,但還是有人直接買下農地,」說話的人是KPMG畢馬威不動產顧問有限公司副總經理林昇恒。
10月下旬的一個平日午後,在台北信義區一場日本不動產投資論壇上,吸引了上百人參加,很多現場客人一見到主辦方林昇恒,都急切問,「熊本,你熟嗎?」沒等他回答,客人便自顧自地說,「我已經買(房)了」。
從2021年底,台積電宣布成立日本先進半導體製造廠JASM,從動土直到今年完工,熊本市的住宅地價已經上漲40%。漲得算多嗎?跟著台積電前進日本房地產的台灣人似乎沒在怕的,不管是在外參加論壇,或是在辦公室接到電話,林昇恒都深刻感受到,跟著台積電買房的邏輯,在海外似乎也能通。
另一位日本不動產投資專家伍世傑觀察,這一、兩年衝著台積電效應到熊本買房的人,真的不少,「他們當中,有投資客,也有科技業人士,買社區型一戶(透天)置產收租,跟買土地蓋房子的都有」。伍世傑目前擔任GA Technologies集團旗下不動產投資公司Renosy台灣事業部業務總監,擁有豐富的實務經驗。
熊本農業縣 台積周邊買氣旺
比起東京、大阪這些台灣人更為知曉的大城市,熊本到底在哪裡?它真的具備投資潛力嗎?
從地理位置來看,熊本位在九州中央,面積高達7,400平方公里,相當於北北基桃加上新竹縣市和宜蘭縣,不過,在台灣,北北基桃竹加上宜蘭,人口加起來有1,000萬人,相形之下,只有170萬人口的熊本,可說是地廣人稀。
「如果把同在九州的福岡比喻為高雄,那麼熊本就好比屏東了,」一位台積電主管如是形容。他表示,九州是日本的半導體重鎮,當地居民能理解半導體,但是對於台積電,就有些陌生了,尤其當地也是農業重地,很多居民會關心台積電會不會帶來水汙染,還特別派人到新竹廠一探究竟才能放心。
林昇恒說,熊本當地住宅主要有四種類型,獨棟住宅、公寓(一到三樓、有些是套房)、公寓大樓(四樓以上、高樓層有電梯、長屋);由於人口密度不高,不需要蓋高層大樓,以獨棟住宅為主,約占六成。
目前JASM在熊本現況是附近幾乎是農地、林地跟雜地,沒有什麼高密度或集中開發區域。打從2021年底台積電宣布進駐熊本之後,已有台積電供應鏈前進熊本,像是台廠諾司實業、漢民科技、明遠精密、峻川商事(崇越科技)、錸恩帕斯科技等,陸續還會有其他供應鏈,正在準備籌備中。
台積電在九州當地合資成立的JASM公司,位於菊陽町一廠已完工,二廠也在附近,預計2027年完工,至少3、400名台籍幹部,常駐或每月出差當地。
投資客、台積員工是買家 有人一次買3戶
林昇恒說,前進熊本投資不動產的,除了投資客,也不乏台積電的工程師,「裡面有不少是工程師自己買的,他們不是只買一戶自己住,也買來投資」,例如有人一次買三戶,一戶自住、兩戶出租,「因為那邊一戶都不到新台幣1000萬元,太便宜了」。
不只台灣人關心熊本的房地產,林昇恒也說,他的日本客戶因為發現台灣人到日本投資不動產實在太踴躍,紛紛主動聯繫,尤其是一些日本開發商,希望林昇恒能協助將日本的不動產拿到台灣行銷。
林昇恒還觀察到一個現象,很多工程師前進熊本買房,是不貸款的,「用現金先買了再說。」
但實際上,台灣人在日本辦理貸款,還算友善。中信銀行國際消費金融部部長陳俞伸說,包括美國、日本、加拿大等國家,對外國人購買房產和房貸比較友善,沒有投資物件的限制,外國人也可以辦房貸;反而是泰國、印尼、菲律賓等東南亞國家,外國人雖可以買房,但有物件種類限制,而且不能買土地,也不能做房貸,必須拿現金購買。
「這也是為什麼,海外置產的趨勢上,在台灣比較多人去美國、日本購產」,陳俞伸說。
不過,對於想跟著台積電腳步前進熊本的人,有兩件事要謹記。
前進熊本 2個重要提醒
1、台積電不在熊本市中心
「熊本市和台積電兩區域要分開看,」林昇恒說,熊本市是發展成熟的市區,但是台積電熊本廠比較靠近大津町和菊陽町,附近仍是荒涼一片,「從台積電附近開車到熊本,車程大概50分鐘,我曾經問當地人,離台積電最近的商業設施是什麼?他們說是『羅森』(lawson)便利商店。」
2、完善的都市計畫要再等等
林昇恒也提到,想跟著台積電在熊本買房,得先認識日本的都市計畫概念,有兩個名詞很重要,「市街化區域」與「市街化調整區域」 。前者是都市計劃重點優先開發區域,日本政府會投入較多資源,包括公共建設等配套;後者是次要區域,市街化區域開發後,才會進到市街化調整區域。
目前台積電附近的菊陽町市街化調整區域約占80%,現況多是農地、林地、雜地,比較會等到市街化區域開發到飽和之後,再來開發市街化調整區域。
至於大津町就更遠了,屬於「非線引區域」,意思是還沒有進入實質規劃的地方;市街化區域是政府現在重點開發優先區域,市街化調整區域是次要的,等這些都開始了,才會進入非線引區域。
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