群益曾炎裕 營建題材燒

房地產因具備資產屬性，現今成為危機入市的首選。群益投顧副總裁曾炎裕表示，過去30年台灣各種利空，從中國軍演、疫情肆虐、金融海嘯等，最後都證明是房地產的波段低點。營建股除基本面外，更需要資金面、籌碼面的搭配，才能營造出多頭格局，吸引更大的資金流入。

2024年1月大選結束，政策面以增加供給與金融面資金控管為主軸，而不是直接干預價格，對相對低價的中南部房地產是正面因素。台灣平均屋齡32年，12％房子屋齡超過50年；台北市平均屋齡達36.8年，屋齡50年以上占13.7％，因此去年起，都更案增溫且提高耐震係數推升新宅需求，根據實價登錄資料，七都預售房價與去年同期相比，北市上半年平均預售房價每坪123.9萬元，年增 17.4%；台中市上半年預售超過1萬筆。

新竹科學園區的成功炒熱竹北與關埔房地產，各地方政府積極仿效，台北內湖科學園區也創造出大直內湖豪宅區，南部更是具備土地多、規劃好，人口回流等優點。經濟部表示台積電2奈米先進製程落腳高雄，改變台灣半導體產業供應鏈的生態，高雄經濟發展半導體廊帶，擴大至屏東園區、高雄軟體園區二期以及楠梓第三園區等。台積電先進製程布局投資規模持續上修，推估將增加工程師1萬人，上下游產業鏈工作機會合計超過4萬人，加上家庭因素，園區外圍購屋呈現剛性需求。

高雄在地建商是最大受益者，獲利成長空間大，加上南部土地成本遠低於北部，先建後售利潤更高，過去台北投資人到台中七期搶購豪宅，現在延伸至高雄與台南。台積電在南科與高雄建廠，高雄房地產觸底反彈，營建股指數跑贏半導體類股指數，而且高雄房地產股價跑贏台積電。

2010年台北帝寶房價每坪突破200萬元，高雄平均房價每坪約20萬元，近年發展呈現台北房價漲一到二成，南部房價上漲三到五成。永信建設（5508）股價突破300元，京城建設（2524）更是7月的飆股，更特別的是借殼上市營建股股價一鳴驚人，例如華友聯（1436）、三地開發等，還有不少電子股代號的個股都已經變成營建股。

股市分析營建股，多半從游資流入與入帳題材著手，2019年8月《境外資金匯回管理運用及課稅條例》，稅負給予減免吸引台商回台，但資金回台必須匯入專戶，五年內不能購置不動產。到2024年8月五年限制期間屆滿，目前市場預估規模說法不一，但不應該當成炒作房價的理由。

雖然投資上會找有大案完工交屋的建商、未來獲利成長個股，甚至高殖利率題材，但實際投資更應關注真正具備投資價值關鍵，也就是各營建公司目標客戶、企圖心與執行力。

投資錦囊

台灣房地產目前處於外溢效果，股市大漲後房地產成為保值選項，台積電股價可突破千元但也可能快速回檔一至二成，房地產價格相對穩定。注意房產代銷對市場多空、政策關切的看法，以判斷房地產景氣，因房產代銷展望是多空關鍵。