建商、銀行鬆口氣！不動產放款天條後門不關了 轉租轉售將嚴禁

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政府打炒房，房價卻愈打愈高，銀行不動產放款天條的「後門」被質疑開太大，在立委要求下，金管會檢討後決定，免計入30%上限的「後門」項目不作調整，但會明確要求銀行適用「後門」條款者，不得出租或出售，並強化貸後管理。

銀行高層表示，此舉對銀行、建商來說，都鬆口氣，但對於近來房貸緊縮現象，並無疏解作用。

立委促縮小後門 防放款過度集中房市

根據現行銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。

這項規定被視為不動產放款的「天條」，不過，法律也有但書，授權一些排除項目，金管會在2018年發布一項函令，將過去排除項目做整合，並新增都更及從寬認定廠房的排除項目。

這些被視為天條「後門」的項目，包括公私立各級學校、醫療機構、政府廳舍、長期照顧服務機構、社會住宅、廠房、都更、危老、符合促參的重大交通建設，以及對營建工程業的營運週轉金放款，其資金用途符合前幾項排除項目者，總共有十項。

立委黃國昌及郭國文日前質詢指出，銀行法30%的天條，是希望放款不要過度集中不動產，結果金管會自己在放水，開了後門，像廠房等項目都免計入上限，這個後門是不是開得太大了？金管會主委彭金隆允諾一個月後會提出檢討結果。

後門項目暫不調整 將明示不得租售  

知情官員表示，金管會日前已將檢討結果函覆立法院財委會，金管會的檢討結果主要有兩大重點。

第一，由於現行有關72之2的函釋，已有防止「後門」遭濫用的規定，加上此規定與房價上漲並無直接關聯，因此，不計入30%上限的排除項目，暫無需調整，換言之，「後門」不會關小。

第二，排除項目的範圍將更加明確化，並強化貸後管理。金管會研擬以發通函方式，明確要求銀行對於適用「後門」條款的項目，不得出現出租或出售情況，如果有，就必須計回30%上限。

知情官員表示，會這樣的要求，主要是過去金管會曾接獲個別銀行來詢問，像是貸款蓋廠房或醫院之後，能否賣掉或租給別人，金管會當時說明，跟銀行貸款興建廠房後，再出租或出售給別人會產生獲利，已不符合當初借貸的資金用途，如果有這種情況，就不能適用排除規定，而必須將貸款額度計回30%計算。

如果是部分自用廠房，部分出租給別人，銀行就必須拆分，出租部分就不能適用「後門」條款，自用才可以。

官員表示，由於都是銀行打電話來詢問，金管會有必要發通函說明清楚，讓銀行知道出租、出售是不能排除的，以免有銀行可能沒有來問就直接不計入30%上限。

據了解，過去被問最多的是廠房，醫院也有銀行問過，金管會將洽相關單位意見後發通函，讓「後門」條款的範圍更加明確化。

銀行解讀 維持現狀房貸仍然緊縮

根據金管會以5月底資料估算，銀行72之2的比率是26.54%，如果把上述排除項目全部加回來，這項比率會上升至29% 以上，但還未逾30%。初估這十項排除項目的金額約有1.5兆元，其中尤以廠房、都更及危老最多。

銀行主管說，72-2的法定上限是30%，銀行一般會控管在28%以下，銀行原本擔心，如果不能排除廠房，有些銀行72之2比率可能就到頂了，大部分銀行可能馬上要設法降低放款部位，不能接土建融、房貸新案件。

這位主管表示，「後門」條款的排除項目如果減少，代表「極度緊縮」；而維持現狀，對於現行房貸緊縮情況，也無助，因為不少銀行都用到極致了，也已經沒有緩解的空間了。

房市熱房價高，以前中南部一千萬元就可以買到很好的房子，現在可能要1,500萬元，「蛋白區都已經是蛋黃區的價格了」，單價都在提高，過去銀行1億元能做10件，現在要1.5億元才能做到，房價高占掉不少能做的額度。

另一位銀行主管也說，如果72之2的除外項目不動，代表天條的比率不會變，除非天條的分母，也就是存款多一點，否則現行對房貸緊崩情況，不會有疏解作用。