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美國REITs穩穩收租 營業淨利成長率強勁 力抗通膨黑天鵝

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經濟日報 記者王皓正/台北即時報導

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出,近期利率上升和通膨雖然侵蝕民眾房屋購買力,不過,房價變化傳導至租金價格,時間落差約一到一.五年,換句話說,在美國房市已見頂之下,預估美國的租金通膨要到明年五月才會觸頂放緩。

此外,鑑於市場普遍預期美國通膨率要回落至3%以下仍需一段時間,在租約保障、價格延後反映等因素支撐下,REITs在通膨高漲甚至是停滯性通膨等情境下,所受影響相對輕微。根據統計,美國REITs同店營業淨利成長率連二季達8%以上,成長率明顯優於其他產業,力抗通膨黑天鵝。

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李文孝指出,REITs營運靠租金收入,承租率與租金價格才是重點,房貸利率高低影響不大,且REITs中住宅類僅佔15%,且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款,租金會隨著高通膨而增加,受利率走升的影響相對小,在此利基下,美國REITs企業財務體質健全,目前負債比不到30%,是歷年最低,遠低於金融海嘯55%,現金充裕。各產業的槓桿程度以旅館、自助倉儲、資料中心、工業最低,商辦、醫療、獨棟宅較高,市場平均淨負債/獲利約6倍,處於相對低檔。

李文孝表示,預估美國REITs 2023年獲利成長率達6%,仍在歷史平均之上,亦優於其他產業,其中成長動能較佳的是旅館、工業、特殊、住宅;在評價面上,目前美國REITs評價仍在偏低的位置,未來一年本益比下跌至16.8倍,處在歷史低檔,配合企業高現金流與穩健性將吸引資金。整體而言,通膨雖還在高檔,但明年第一季下滑後,Fed對抗通膨心態將轉回推升經濟,放鬆後的資金回補力道將大力推升明年股市,操作上可選擇長週期下高成長以及高股利的績優企業。

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