大華銀新加坡房產 靚

金融市場面對動盪局勢而紛擾，不動產投資信託（REITs）因需求面穩健，提供不僅股價低波動，配息也相動穩健，再次受到投資人簇擁。大華銀新加坡房地產收益基金經理人巫怡臻，從總報酬的角度而言，今年REITs有望擺脫去年的陰霾，除了具有穩定的股息收益，在目前緩升息的環境下，潛在的資本利得可期。

受惠於亞太金融中心的轉移，加上過去新加坡為中國大陸境外旅遊首選地之一，預期大陸解封後，無論公出或觀光，人潮都可望回流新加坡。同時觀察到，不少中企將總部遷往新加坡，或在當地設立辦公室，以及家族辦公室等，顯見新加坡REITs的需求可望持續增加。根據估計，今年新加坡的租金在需求持續增長但供給有限的狀況下，租金漲幅有機會成長10%~15%，超過香港。

新加坡REITs特色有三：首先是新加坡REITs有資產負債比（槓桿比率）50%的上限，以新加坡平均在30%左右，相對美國REITs約45~45%，顯得風險較低。目前新加坡多數REITs公司債務結構以固定利率為主，占比落在70~80%。代表這些債務利息即使面對利率攀升，也不會有劇烈波動，財務結構可預測性高，抵禦系統性風險的能力也較強。由於資金成本鎖定，加上租金穩定成長推動股利增長，讓新加坡REITs有能力在逆風環境下持續穩定收益。

其次，依過往紀錄，新加坡REITs的租金收益在過去20年期間，除金融海嘯時期有明顯衰退，這次遇到新冠疫情期間也僅個位數衰退之外，其他時間都呈現成長。

第三是新加坡REITs發行公司具有能力可併購其他不動產項目，擴增收入來源。有些新加坡REITs發行公司還可以投資美國及中國大陸的優質物業，擴增投資收益機會。

就評價面觀察，標普新加坡REITs美元總報酬指數目前無論是本益比或是本淨比，都低於五年的平均。透過結合基本面與評價篩選來辨識具備獲利成長性且資產負債表穩健、槓桿比率較低的潛力個股，以優化投組整體報酬。

大華銀新加坡房地產收益基金核心持股為工業型及零售型的REITs，而飯店型REITs自去年下半年因全球疫情逐漸淡化而開始回溫，也加強瞭這方面的持股比重，因REITs租金可隨物價調整，在低利率時期有好收益，遇到高通膨則成為物價防護最佳商品，因此，操作這檔基金的周轉率也低。

對2023年整體新加坡REITs的展望樂觀正向。零售型及飯酒店型出現強勁復甦，2020年疫情爆發之初，依賴國際人流的這兩類型首當其衝，股價修正一度超過40％。新加坡國際旅客入境人數成斷崖式下跌，從2020年1月約近170萬人次到2020年4月的750人次，跌幅超過99%，直到2022年４月才有加速復甦之跡象。新加坡零售型REITs月租金進入衰退，直到才近期回到疫情前水準。

大華銀投信的集團母公司地處新加坡，所以，可隨時觀察當地房地產市場變化，掌握政策及市場等即時訊息，提供資訊及策略作為操作參考，這是最為有利之處。

操作新法：

●產業循環之下，REITs投資的工業、零售、飯店、商辦及醫療照護等地產都有一定投資潛力，留意景氣變化對不同務業可能帶來的影響，進而關注具利基的物業。

●挑選基本面能見度高且財務體質佳的公司，作為投資標的。

投資小叮嚀

●星幣盯美元，相較於其他新興市場貨幣更為穩定； REITs與債券具有固定收益，但債券具有違約風險會減損債券價格。 新加坡政府要求REITs的90%租金收入要配發股息，因此，新加坡REITs配息比例很高。