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少子化將衝擊房市?7年光電工程師破解「銀行潛規則」:房價看似應該下跌,實際上卻不會發生

提要

少子化問題將影響房市?

圖/pixabay
圖/pixabay

本文共1910字

布克文化 作者:賴政昌

編按:作者曾經是計程車司機、夜市擺攤、被裁員3次、換過17份工作、離過婚,僅用4年,從無殼蝸牛到坐擁15間房,成為破億包租公。

房子的剛性需求來自於人口,人口減少房價勢必下跌?

少子化問題是否影響未來房市,一直是所有人爭吵不斷的話題!有些人會覺得少子化將會影響未來房價走勢,因為供需將嚴重失衡。但也有些人認為,少子化雖然會影響未來的供需,但還是要看時間點,是現在受影響?還是20年後?或是30年後才會受影響呢?另外我們需要再探討的是,影響的層面是否有區域上的差異呢?

我國育齡婦女生育率自1998年首度跌破1.5以來,一路呈現下滑的趨勢,2010年甚至低至0.895,2021年總生育率來到0.975,出生人口數更跌破16萬人。

內政部2020年公布人口統計,1月至12月出生人數16萬5249人,創歷年新低;死亡人數17萬3156人,死亡人數超過出生人數,臺灣人口首度呈現負成長。少子化儼然已成為台灣的未來,一去不復返。

接下來我們就必須來觀察人口負成長、少子化,房屋需求應該會減少,房價應該是下跌的趨勢做探討?但這件事情為什麼一直沒有發生?其很大一部分原因,跟銀行這個角色有很大的關係!

因為銀行承貸的關係,買房子通常需要貸款,銀行就會針對可貸款的金額進行估價,估價的高低,有一個很重要的影響因子,就是房屋的耐用年限。

銀行會因為40年以上的房子,依照建物耐用年限的原則,放貸成數較低,甚至無法貸款,願意買而且能拿出全額現金的人很少。所以在供需上,算是「死」的供給。房子雖然看似存在,但少了銀行的幫忙,就算想買也很困難。

所以在2019年之後,屋齡低於20年「可以買賣的房子」,首度少於屋齡高於40年「不容易買賣的房子」。房屋市場跟你想得不一樣,真正可以被買賣的房子,因為持續減少,資金追逐下,就會越來越貴。

而覺得未來人口減少,房子供給量將會太多,所以長期來看房價會下跌的論點。是因為大家都把每間房子視為相同的金融商品,一戶人配一間房子,看看房子比較多還是人比較多,就決定房價的上漲和下跌。

這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性,而只討論了需求面,沒考慮到供給面。當銀行不願意貸款的房子,是根本無法交易的,故不能稱為供給。

或許有人會說,那我就都住爸媽留下來的房子就好,幹嘛還出去買房子呢?事實上房子一旦舊了,再加上漏水如果一直修不好,你還會想住舊房子嗎?勢必會搬出去找新房子住是吧!。

因此,舊房子將會持續的退出交易市場,即使人口持續減少,適合且可以被買賣的房子,也在減少中。

另外還有人口遷徙問題,在課程中我常問到學生說,你們覺得鄉下人生的孩子比較多,還是都市人生的孩子比較多呢?許多學生會直覺的認為應該是鄉下人生的小孩比較多吧!因為他們認為鄉下的經濟負擔比較小,且鄉下比較無聊沒事做!

而都市人因為工作步調快,加上生活、工作負擔壓力大!造成許多都市人不願意生小孩!所以會認為鄉下人生的小孩比較多!答案看似如此,所以鄉下房價要漲,都市要跌嚕?

實際上鄉下的孩子長大後到都市去唸書,畢了業通常就會留在都會區,因為偏鄉工作上的選擇並不多,薪資上也會有落差,以致於多半年輕人畢了業並不會因此回到出生的地方工作,而是選擇留在都市!這就造成了遷徙的問題!

全台灣少子化,並不代表每個城市都少子化,關鍵是「人往哪個方向去」才是!故而區域人口變化的不同,需求仍大的都會區和產業成長的區域,仍可維持一定的房屋需求。

以上論點就是人口負成長,房價看似應該會下跌,實際上卻一直都沒發生的真正原因了。

重點精華整理

1.少子化雖然會影響未來的供需,但還是要看時間點,是現在受影響?還是20年後?或是30年後才會受影響呢?

2.人口負成長、少子化,房屋需求應該會減少,房價應該是下跌的趨勢卻未下跌?其很大一部分原因,跟銀行這個角色有很大的關係!

3.銀行會因為40年以上的房子,依照建物耐用年限的原則,放貸成數較低,甚至無法貸款,願意買而且能拿出全額現金的人很少。

4.而覺得未來人口減少,房子供給量將會太多,所以長期來看房價會下跌的論點。是因為大家都把每間房子視為相同的金融商品,一戶人配一間房子,看看房子比較多還是人比較多,就決定房價的上漲和下跌。

5.全台灣少子化,並不代表每個城市都少子化,關鍵是「人往哪個方向去」才是!故而區域人口變化的不同,需求仍大的都會區和產業成長的區域,仍可維持一定的房屋需求。

本文摘自布克文化的《從10萬到兩億:小資族的房產投資勝經,我是Money哥,僅用4年,從無殼蝸牛到坐擁15間房的真誠告白》

出版日期:2023年5月

作者:賴政昌

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布克文化成立於 2003 年,為城邦出版集團旗下的出版社。 布克文化為小型綜合型出版社,出版範圍涵蓋旅遊、財經、健康、瘦身、食譜、學習、電影、圖文、戲劇、等相關出版品。布克圖文書質量兼俱,獲獎無數,以台灣出版最高榮譽金鼎獎為例:《TO by 通勤日記》入圍第32屆金鼎獎,《瘋狂日記2》《Mr.Pig2:實現夢想的祕密》入圍第33屆金鼎獎。 布克的出版理念:以讀者的閱讀價值為出發點,因為book讓我們更靠近。

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