少子化將衝擊房市？7年光電工程師破解「銀行潛規則」：房價看似應該下跌，實際上卻不會發生

編按：作者曾經是計程車司機、夜市擺攤、被裁員3次、換過17份工作、離過婚，僅用4年，從無殼蝸牛到坐擁15間房，成為破億包租公。

房子的剛性需求來自於人口，人口減少房價勢必下跌？

少子化問題是否影響未來房市，一直是所有人爭吵不斷的話題！有些人會覺得少子化將會影響未來房價走勢，因為供需將嚴重失衡。但也有些人認為，少子化雖然會影響未來的供需，但還是要看時間點，是現在受影響？還是20年後？或是30年後才會受影響呢？另外我們需要再探討的是，影響的層面是否有區域上的差異呢？

我國育齡婦女生育率自1998年首度跌破1.5以來，一路呈現下滑的趨勢，2010年甚至低至0.895，2021年總生育率來到0.975，出生人口數更跌破16萬人。

內政部2020年公布人口統計，1月至12月出生人數16萬5249人，創歷年新低；死亡人數17萬3156人，死亡人數超過出生人數，臺灣人口首度呈現負成長。少子化儼然已成為台灣的未來，一去不復返。

接下來我們就必須來觀察人口負成長、少子化，房屋需求應該會減少，房價應該是下跌的趨勢做探討？但這件事情為什麼一直沒有發生？其很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！

因為銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行就會針對可貸款的金額進行估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是房屋的耐用年限。

銀行會因為40年以上的房子，依照建物耐用年限的原則，放貸成數較低，甚至無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人很少。所以在供需上，算是「死」的供給。房子雖然看似存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。

所以在2019年之後，屋齡低於20年「可以買賣的房子」，首度少於屋齡高於40年「不容易買賣的房子」。房屋市場跟你想得不一樣，真正可以被買賣的房子，因為持續減少，資金追逐下，就會越來越貴。

而覺得未來人口減少，房子供給量將會太多，所以長期來看房價會下跌的論點。是因為大家都把每間房子視為相同的金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌。

這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而只討論了需求面，沒考慮到供給面。當銀行不願意貸款的房子，是根本無法交易的，故不能稱為供給。

或許有人會說，那我就都住爸媽留下來的房子就好，幹嘛還出去買房子呢？事實上房子一旦舊了，再加上漏水如果一直修不好，你還會想住舊房子嗎？勢必會搬出去找新房子住是吧！。

因此，舊房子將會持續的退出交易市場，即使人口持續減少，適合且可以被買賣的房子，也在減少中。

另外還有人口遷徙問題，在課程中我常問到學生說，你們覺得鄉下人生的孩子比較多，還是都市人生的孩子比較多呢？許多學生會直覺的認為應該是鄉下人生的小孩比較多吧！因為他們認為鄉下的經濟負擔比較小，且鄉下比較無聊沒事做！

而都市人因為工作步調快，加上生活、工作負擔壓力大！造成許多都市人不願意生小孩！所以會認為鄉下人生的小孩比較多！答案看似如此，所以鄉下房價要漲，都市要跌嚕？

實際上鄉下的孩子長大後到都市去唸書，畢了業通常就會留在都會區，因為偏鄉工作上的選擇並不多，薪資上也會有落差，以致於多半年輕人畢了業並不會因此回到出生的地方工作，而是選擇留在都市！這就造成了遷徙的問題！

全台灣少子化，並不代表每個城市都少子化，關鍵是「人往哪個方向去」才是！故而區域人口變化的不同，需求仍大的都會區和產業成長的區域，仍可維持一定的房屋需求。

以上論點就是人口負成長，房價看似應該會下跌，實際上卻一直都沒發生的真正原因了。

重點精華整理

1.少子化雖然會影響未來的供需，但還是要看時間點，是現在受影響？還是20年後？或是30年後才會受影響呢？

2.人口負成長、少子化，房屋需求應該會減少，房價應該是下跌的趨勢卻未下跌？其很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！

3.銀行會因為40年以上的房子，依照建物耐用年限的原則，放貸成數較低，甚至無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人很少。

4.而覺得未來人口減少，房子供給量將會太多，所以長期來看房價會下跌的論點。是因為大家都把每間房子視為相同的金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌。

5.全台灣少子化，並不代表每個城市都少子化，關鍵是「人往哪個方向去」才是！故而區域人口變化的不同，需求仍大的都會區和產業成長的區域，仍可維持一定的房屋需求。

本文摘自布克文化的《從10萬到兩億：小資族的房產投資勝經，我是Money哥，僅用4年，從無殼蝸牛到坐擁15間房的真誠告白》

出版日期：2023年5月

作者：賴政昌

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