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你賣房後幾個月,買方發現有漏水,你有義務理會他?不是交屋了?

提要

瑕疵擔保責任

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

本文共3994字

財經傳訊 作者: 許哲瑝

事情發生在月黑風高的一個下午,我抬頭看著天空烏雲密布,風雨欲來,我掐指一算,眉頭一皺,心裡嘀咕一聲:不妙!果不其然下一秒我的手機立刻鈴聲大作,一位仲介同仁打電話給我,他聲音顫抖的跟我說:「許代書啊,上次簽約的那個案件,買方驗屋出問題了,房屋現況有漏水耶!原本看屋的時候還好好的,結果這幾天下大雨,不知道是潮濕、還是真的漏水,現在買方很生氣,說漏水處理好之前要暫停所有流程,等屋主把漏水修理好,買方看過沒問題之後才要繼續進行,如果屋主不處理的話要解約,並向屋主請求違約金,順便連仲介一併求償,這樣的要求合理嗎?買方真的可以要求解約嗎?如果拖到交屋時間,是屋主要負責、還是買方要負責?」

仲介同仁惴惴不安的向我詢問,我在瞭解事情的來龍去脈之後,將瑕疵擔保的相關規定綜合實務應用情況,花了約莫半小時跟這位同仁詳細說明一番,當我費盡唇舌、歷經千辛萬苦,就在我認為這位同仁應該已經盡數吸收我傳授的大內心法,獲得我真傳的部分功力準備回頭跟買賣雙方廝殺的時候,他回了我一句話:「許代書啊,我口才不好,你可以幫我跟買賣雙方解釋,順便協調嗎?」…要我協調我從來不會拒絕,畢竟真的有些客戶會看在代書的面子上禮讓三分,但你可以早在三十分鐘前跟我說,讓我省點力氣啊,大哥~!

不動產買賣時,買賣雙方通常都知道,屋主就買賣標的物有瑕疵擔保責任,也就是所謂的保固責任。而這個瑕疵擔保卻也是不動產買賣裡最容易發生糾紛的環節,很多買賣雙方甚至仲介從業人員對於瑕疵擔保的相關規定懵懵懂懂,不求甚解,以至於雙方常產生認知上的不同,進而發生不愉快的情形。我本身就遇過很多買賣雙方在簽約當下氣氛愉快,有說有笑,卻因為屋況問題的責任歸屬而造成雙方嫌隙,到了交屋的時候,大家死氣沉沉,不發一語,何必呢?

買屋有瑕疵,賣方必須負責嗎?

民法三五四條

出賣人應擔保物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少通常效用,或契約預定之效用。但減少程度無關重要者,不得認為瑕疵。

瑕疵擔保責任在民法裡是有明文規定的。首先,瑕疵擔保責任不僅止於不動產買賣,動產或不動產都算在內,而我們討論的重點以不動產買賣為主。再來,瑕疵包含物的瑕疵以及權利的瑕疵;物的瑕疵,簡單說就是標的物物理現象的瑕疵;權利瑕疵,例如像是標的物上有限制登記或其他妨礙所有權之登記等。

民法三五四條,簡單來說就是屋主在交屋的時候,必須確保標的物跟簽約時之情況不能有太大落差。舉例來說,簽約時地磚都是好的,但可能屋主在搬遷的過程中將地磚敲破了,或是落地窗原本是好的,但在交屋時因颱風或其他原因而破裂;或是最常見的,看屋時天氣都很好,簽完約後颱風過境,才發現標的物會滲漏水,以上狀況屋主都必須負責處理修繕。

但是有很重要的一點,“但減少程度無關重要者,不得認為瑕疵”,意思就是說如果不是很嚴重的情況,那就是買方自行處理…。我在簽約時,如果買賣雙方有人提到關於瑕疵擔保責任的範圍,我通常會這麼回答客戶:因為畢竟是中古屋的買賣,我們依一般交易習慣以是否「堪用」來判斷這算不算瑕疵,簡單說,如果瑕疵已造成無法使用或顯然已經失去原先的效用,那麼屋主就必須負責,如果只是不好使用或是單純外觀損傷,那就是由買方自行吸收。
像是如果房間門鎖壞了,但門還是可以正常開關,那就是買方自行處理,如果房間門已經變形不能關上,那屋主就必須修復至正常可使用的狀態。通常買賣雙方都可以接受我對於瑕疵擔保責任範圍的解釋。

但在實務上很容易遇到一種情形,那就是我們在過完戶後,準備清償原屋主的貸款之前,會請買方到標的物的現場「驗屋」,如果驗屋順利,沒什麼狀況,就會進行撥款、塗銷、交屋…等後續流程。但偏偏就有一種買方,買中古屋的價格用新成屋的標準來檢驗,如果只是嘴巴說說,嫌東嫌西,唸一唸就算了,倒也還好,但有的買方會要求代書停止撥款,等屋主將標的物整理至他滿意為止,才願意繼續進行後續流程。

嚴格來說,就算是屋況真的有問題(除非是非常重大的瑕疵,例如海砂屋或是輻射屋、凶宅等,達到契約約定解除權那種),買方也沒權力要求代書停止撥款,按照合約精神來說,流程必須繼續進行,貸款一樣得照撥、利息照算、流程繼續照走…,但通常我還沒說完,買方這時候已經跳起來了,一定會指著代書的鼻子大罵:「那我買方的權益怎麼辦?!誰來對我負責?!」

我先來說明為什麼流程要繼續進行,第一,幾乎所有的不動產買賣合約書裡面都有載明,買方必須於過戶完成後五日內通知貸款銀行撥款清償屋主原貸款,而在整份合約書其他地方並沒有特別註明可例外排除的情形。第二,是比例原則的問題,在標的物已經過完戶的時候,所有權人已經移轉為新買方,而屋況問題的處理費用相對於整間標的物的價值來說,顯然不相當。所以,買方要求代書停止撥款很明顯對屋主不公平,不符合比例原則。

因此,綜合上面兩點來說,買方是不能要求代書停止流程、拒絕撥款。那買方的權益該如何保障呢?實務上,我們遇到這種情形會先協調屋主儘快處理,儘量在交屋前將屋況恢復或改善,不然就補貼費用讓買方自己處理。倘若真的來不及,那麼在交屋時就會協調屋主保留部分款項在履約保證專戶裡,藉此箝制屋主,避免將全部款項交付後屋主事後不理。

時間限定要注意,以免做冤大頭

民法三五六條

買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。

民法三六五條

買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減 少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

法條跟阿祖的裹腳布一樣落落長,我們來整理消化一下。首先,法條有出現兩個時間點,一個是半年(六個月),一個是五年。實務上,不動產買賣按照一般交易習慣,我們都會跟買賣雙方說,屋主瑕疵擔保責任期間是半年,半年內屋況有重大瑕疵屋主都必須負責…。

其實,嚴格來說,民法規定瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年,但為什麼幾乎所有房屋仲介都說半年,是因為民法有提醒你,買方在受領標的物時有檢查的義務,如果你檢查有發現瑕疵,應該立刻通知賣方並要求賣方處理,如果你怠於檢查或檢查後沒有立刻通知屋主處理,那麼從發現瑕疵起算六個月後,你就再也不能要求賣方負責。

而回歸到實務面,不動產買賣金額龐大,依一般正常人的思維,在交屋前都會先驗屋,就算有一些當下不能馬上發現的瑕疵,在交屋後半年內應該都可以檢查出問題,所以,如果半年內買方並未提出屋況有瑕疵,就可以合理推斷交屋當下屋況並沒有瑕疵。屋況既然沒有瑕疵,屋主當然就不必負擔保責任。坊間瑕疵擔保責任期限半年的說法,便是由此而生。

說到這,順帶提到一個非常重要的觀念,屋主的瑕疵擔保責任擔保的是交屋前的瑕疵,如果是交屋後的瑕疵,則是買方自行處理,跟屋主沒有關係喔!實務上,我就遇過一個案例,屋主房子賣掉後經過三年多,買方發現該標的物有漏水,回頭找仲介,叫仲介找原屋主負責處理修繕。

仲介回買方說:「已經超過半年了,怎麼可能現在才發現漏水?別鬧了,大哥~」買方表示,因為該標的物買來之前就是出租給承租方,買來後也都一直出租中,所以不曉得有漏水,而且民法規定瑕疵擔保責任是五年,交屋到現在才三年多,我一發現就馬上通知原屋主處理,也是剛好而已。

仲介一聽之下大驚失色,跑來問我應當如何是好?其實買方說得有道理,按照這種情況,買方確實可以在請求權時效五年內,請求屋主負責修繕或賠償價金,但有很重要的一點是,買方必須舉證在交屋前就已經有漏水,如果買方真的可以證明漏水是發生在交屋前,而且買方本身並沒有怠於檢查,這時候買方的訴求就有理可據。反之,如果買方沒有辦法提出相關證明,那麼就不關屋主的事。後來我聽仲介說,買方寄了存證信函後,好像也就不了了之了。

增建部分屬於瑕疵擔保範圍嗎?

還有一種情形,標的物如果有增建,增建的部分屬不屬於瑕疵擔保責任的範圍?有兩種說法,一種是說因為買賣價格有包含增建部分,買方既然有付錢,那麼相對的也屬於瑕疵擔保責任的範圍內。另一種是說增建部分因為沒有產權,也不是合法建物,因此不屬於瑕疵擔保責任的範圍內。

根據我實務上的經驗,我比較傾向後者,而且在簽約時我會特別跟買方告知,增建的部分比較算是標的物的附加價值,所以,屋主不再另外負擔保固責任,但標的物只要是有產權的,屋主當然都還是得負瑕疵擔保責任,簽約時講清楚,最好是可以白紙黑字寫下來,以避免日後因為認知不同而產生糾紛。

另外,瑕疵擔保責任只要買賣雙方合意,是可以以特別約定方式免除的。所以,很多屋主在賣屋簽約時為避免將來的紛爭,會要求代書在合約書載明「依現況交屋」,但往往弄巧成拙。「依現況交屋」這五個字,本身就很有事,到底是什麼時候的現況?第一次看屋時?簽約時?還是交屋時?屋主對於屋況的部分有無誠實告知…等等,反而在日後屋況真的出現問題時,更難處理。

所以,屋主如果真的想免除交屋後的修繕責任,就應該在合約書中註明:「屋主針對屋況部分自交屋日起不負任何瑕疵擔保責任,所有屋況問題皆由買方自行承受處理」。這樣多多少少可以避免一些認知上的落差,但是即使如此加註,如果屋主對於該標的物本來就存在的瑕疵惡意隱瞞未告知的話,屋主其實還是要負責任的。

民法第三六六條

以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。就是在避免不老實的屋主故意欺瞞買方規避責任。

本文摘自財經傳訊出版社的《連房仲都說讚!許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事:80%的人都不知道的,不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角 (2023年最新法規增訂版)》

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