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近年政府高喊居住正義,不斷祭出各種政策措施,然而房價卻愈打愈高,年輕人不僅買不起,甚至租不起。房產趨勢專家李同榮表示,會出現這種情況,主要是政府房產政策一直有「人不對、事不對、時不宜、錯不改」四大問題。
李同榮表示,打從2008年馬英九上台,政府即積極推動居住正義,但16年來歷經兩次政黨輪替,年輕人居住問題愈來愈嚴重。
他表示,問題就在政府的房市政策未抓住市場問題的核心,導致錯誤的政策不斷重演。
房市政策的六大缺失
其中最明顯的六大缺失,一是2009年馬政府降低遺產稅政策,雖然立意良善,促使海外資金大量回流,但也因游資大幅增加與利率偏低,使原本應該降溫的房價強勢拉升。
第二,2011年眼見房價飆升,馬政府採學者建言,在房市主升段制定兩年奢侈稅打房,結果導致房市轉嫁,呈現量縮的閉鎖效應,房價不跌反漲。
第三,2012年馬政府實價登錄歸責於地政士登錄政策,實價登錄是個良好政策,但政府執意採地政士代為登錄制度,結果引發登錄不實、權責不分亂象,一直到2020年實價登錄2.0才改革修訂。
第四,2016年蔡政府上任提出住宅三箭,其中社宅20萬制定12萬戶興建,8萬戶為空屋移轉。但空屋移轉社宅政策推動困難,政府採包租代管的租金補貼政策,就現有租賃市場把房東房客湊合,對社宅數量增加一點幫助也沒有。
第五,2021年房市正值第六循環主升段,央行錯把後衛當前峰,一年內推出四次限貸措施打房,致使土建融與第二戶換屋者資金受限,建商大者恆大,市場領導喊價,房價越打越高,受害者仍是弱勢。
第六,2023年8月執政黨為了選舉,提出新青安貸款專案,促使降溫中房價甩尾拉升,造成搶購搶貸風潮,甚至投機性買盤大擧進場,房市亂象叢生,政府卻束手無策。
房市錯誤政策的共通點
李同榮進一步分析,16年來兩黨輪替執政下的房產錯誤政策,都具有共同的特徵:
一、人不對:主事者不是非專業領域,就是偏向學術治理導向,用人不適,導致政策往往脫離市場實務。
二、事不對:房產政策未掌握核心問題,導致只能治標而不能治本,政策就圍繞在打房思維,房價因而越打越高。
三、時不宜:政策逆勢而為,往往在主升段逆勢打房,例如奢侈稅與房地合一稅2.0,又在末升段宣布利多政策,例如新青安政策,時間不宜,不管政策對錯,都會導致市場機制嚴重被扭曲,造成相反效果。
四、錯不改:一旦政策錯誤,不立即修正,再用錯誤的政策掩蓋修復,導致調控政策疊床架屋,屢錯屢犯。
李同榮表示,政策不能圖利強勢財團,更不能荼害弱勢大眾,房產政策必須徹底跳脫打房思維,犧牲短期成長窒礙,針對國土規劃、公共建設、結合民間資源廣建社宅、疏解都會供需失衡、整頓租賃黑市、稅制全面革新等各項核心問題提出治本解決方案,長線才能促使年輕人真正買得起、租得起房。
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