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央行祭出史上最強打炒房,鐵了心要房市降溫,不僅如外界預期利率按兵不動,並調升存準率1碼(0.25個百分點),還宣布第七波房市管制措施。住展雜誌企研室總監陳炳辰表示,第一屋沒有寬限期可說是央行的創舉,更是購屋族心中的恐慌,未來房市買氣一定會受衝擊,預期第4季將有預售個案延推,基本上,大事不妙已成定局。
央行19日宣布修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,六大措施,包括一,新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期;二,自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國;三,公司法人購置住宅貸款由4成降為3成;四,自然人購置高價住宅貸款由4成降為3成;五,第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成;六,餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
陳炳辰指出,此次打炒房看見央行要房市降溫的決心,尤其是第一屋沒有寬限期,堪稱是購屋族「最害怕的限制」,當然也會衝擊到換屋的意願,更重要的是,過去許多投資族群相當善用寬限期,這一群人占有的量體也不少,若是資金槓桿過高的投資客,可能會釋出部分量體到住宅市場上,而近幾年投資氛圍重的蛋白、蛋殼區,面臨價格下修的壓力也會最大。
至於近期即將交屋的個案也會受到衝擊,也會與銀行貸款緊縮產生加乘效果,勢必產生漣漪效應,整體而言,投資或資產族群得拉高購屋成本,偏高的房價也難有更好的吸引力。
豪宅貸款成數再降方面,陳炳辰指出,對於早已跟熱況兩樣情的高價宅市場,相對死豬不怕熱水燙,建商現階段還敢於推出豪宅案,有一定的口袋名單把握,或是建商資產實力更堅挺,去化速度本就不求快,未來豪宅亮點更將以個案為主,也不會推出太多新案。
全國限貸方面,陳炳辰指出,雖然房市熱度以特定區域為主,但因為不少購屋族群會在蛋白、蛋黃區皆持有房產,若能同時限貸,對於熱區或有降溫效果,亦能避免如今常見二線地帶房市遭過分炒作,常見偏離基本盤的創高價,未來若有風吹草動,反成為風險最大的地帶,有所調控也算未雨綢繆,有機會讓區域房市回歸合理水位。
至於對建商來說,陳炳辰認為,餘屋貸款成數再降來說,對於先建後售案、買氣不佳至成屋仍難完銷案都有打擊,兼之囤房稅2.0共伴效應,以及房貸餘額滿水位的影響,本就走弱的新成屋量體將雪上加霜,建商興致更為缺缺。
展望第4季,陳炳辰認為,房市信心遭受重擊,龍年勢必開高走低,央行再升準也會讓銀行放款更為謹慎,以貸款為主要的房市,輔以多項打房政策,一夕回到解放前,預期近期928乃至下半年新案將有延推可能,大事不妙已成定局。
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