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房市趨勢專家李同榮表示,近期房市急縮,各界把原因指向央行第七波限貸,其實,超漲才是房市降溫的主因,沒有央行限貸,房市仍會走空,預料今年第四季房市就會開始鬆動,未來兩年若無重大利空,全台平均房價跌幅約10%。
他表示,雖然房市走空已定,但區域表現強弱分明,購屋者不必過度觀望,房市不致崩盤,只要關注家戶數與人口淨流入持續增加地區,擇優進場,積極議價,就能找到進可攻、退可守的產品。
李同榮表示,新青安搶貸引發銀行限貸,加上央行祭出第七波信用管制,近來房市轉空論述紛飛,所有專家都箭指央行第七波限貸為房市由多轉空的殺手。
其實,市場機制有一定運行軌道,從交易面來看,今年七月瘋狂派對即已結束,8月六都交易量月減7.57%,9月五都交易量月減7.44%,這些月減量都是七月以來房市已降溫的事實。
另從房價來看,連年大漲下,剛需總價已高到天花板,為了單價拉升,建商將單戶面積也縮到極小化,今年下半年房價甩尾開始甩不動、拉不高。
李同榮表示,建照、使照核發量、與開工量之三大指標的相互關係,也可證明技術面偏空的道理。
首先,技術面扮演領先指標的建照核發量逐季降低,代表建商信心逐季滑落,只好利用低自備款、零工程款的促銷模式,吸引中期投資客應用高槓桿操作期貨並製造銷售活絡的假象。
其次,扮演落後指標的使照核發量正逐季增加,大量交屋潮供給量,帶來市場銷售上壓力不斷遞增。
第三,扮演即時指標的開工量也逐季降低,代表建商過去一年銷售率開始走弱。因此,從技術面三大指指標與數據顯示,房市甩尾現象已到了市場盡頭。
李同榮表示,下半年全球與台灣經濟趨緩,政策面則持續不友善,520後,政府加碼打房不鬆手,警覺性買盤與失望性買盤快速增加,加上山雨欲來的全球地緣政治與兩岸地緣緊張因素,處於脆弱末升段的台灣房市,因此搖搖欲墜。
李同榮表示,這波房市第六循環,在史上最頻繁政策打房壓力下,房價越打越高,主要是打房政策矛盾,可謂網內互打、亂箭齊發,但房市降溫還是來自「技術面量先價行」、「房價推到天花板,末升甩尾已到盡頭」、「經濟基本面趨緩轉弱」三大因素,最終市場由多轉空的主因仍是市場機制使然。
他表示,政策干預難以改變基本面現實與技術面循環軌道,政策利空只是在市場末升甩尾段踹上一腳,扮演著最後一根稻草的角色,即使沒有央行限貸,市場一樣會由多轉空,預料第四季房市會開始鬆動,未來兩年房價跌勢不深,整體房市若無重大地緣政治或金融風暴利空,全台房市平均跌幅約10%上下。
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