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作者: 黃張維
無論都更重建或危老重建,都是藉由拆除改建的方式來改善居住品質或提升房產價值。廣義來說,兩者皆屬不動產變更再利用範圍,因此會有稅賦的產生;但政府會增加一些誘因來鼓勵改建,所以就有相關獎勵措施、補助、稅賦減免等優惠。
國富浩華聯合會計師事務所執業會計師林松樹指出,不動產相關稅賦主要分為國稅跟地方稅:「國稅」是由中央機關負責徵收,除了關稅、進口之營業稅與貨物稅由海關負責徵收外,其他如:綜合所得稅、營利事業所得稅、遺產稅、贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅、營業稅、菸酒稅、特種貨物及勞務稅等,皆是由財政部各區國稅局辦理。「地方稅」則有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、使用牌照稅、娛樂稅、印花稅等,是由地方稅捐稽徵機關辦理。
請讀者們注意,危老重建與都更重建,所享有的稅賦減免優惠各自不同。在此用一張圖表加以說明,幫助讀者能更清楚了解。
房子該何時過戶給孩子較好?
王先生、王太太的年紀都大了,有考慮把房子過戶給孩子, 但是該怎麼過戶?應該在都更送件前、還是都更完成且登記後過戶?差別又在哪裡?
政大地政士聯合事務所地政士藍天佑指出,以他多年辦理都更權利變換產權登記的經驗, 這是最常被問到的問題之一。他建議王先生、王太太要先想清楚,做這樣規劃的目的是什麼?如果要把財產移轉給子女,無論採用何種方式,都會產生稅賦。這些稅賦包含:土地增值稅、契稅、印花稅、財產交易所得房地合一稅;如果沒有預先做好金流規劃,很有可能會被國稅局認定是贈與行為,可能還會產生一筆贈與稅。
藍天佑提醒,若要預估未來都更完成後移轉不動產產生的稅額,其實存在著很多變數,例如:土地公告現值、房屋評定現值的變動,以及實際出售價格等,因此在參與都更前的相關稅費預估、未來實際產生的稅額,可能會有不小的落差。通常會參與都更或危老的個案,屋齡基本上都達30年以上,如果權利人長期持有房產,那麼長年累積下來的土地增值稅是相當可觀的,這一點請長輩們務必要注意;反之,如果持有的時間不長,那麼土地增值稅的負擔就不會那麼高。
關於不動產移轉的方式,是用買賣還是贈與?王先生如果是以買賣方式移轉給孩子,房價的計算是以市價為基準,但是可以先申請自用住宅,這樣的話,土地增值稅就可選擇自用優惠稅率,節稅效果較高。但因為是買賣方式,所以要另外支付財產交易所得稅,而王先生持有土地的時間是在2016年以前,所以適用舊制;假如王先生的鄰居,他們取得土地的時間是在2016年之後,則適用「房地合一稅」課徵新制。
如果王先生夫婦選擇「贈與」的方式,房價的計算則是以土地公告現值及房屋評定現值為基準,但土地增值稅依規定只能以一般稅率計算,不適用自用優惠稅率,而且超過免稅額度的部分,要繳交贈與稅。以2022年財政部公告贈與稅之免稅額為例,王先生夫婦每年各享有贈與金額244萬元的免稅額度。
王先生的孩子將來如果要賣房屋,由於取得房屋的成本較低,而且已適用新制房地合一交易所得稅,會因為可扣除成本相對較低,應繳納的所得稅就會比較高,下方提供一份表格來說明「房地合一稅」。
房地合一適用稅率
有一點要補充說明,必須持有並連續設籍滿 6年,才能享有自住房地租稅優惠。
如果王先生夫婦在 2023年2月將價值1,900 萬元的房產以買賣方式移轉給子女,而子女在 2024年6月以 2,100 萬元出售,另外支付仲介及代書費用約 65 萬元,這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約 15 萬元。依據上表稅率(成交價額2,100萬元-取得成本1,900 萬元-仲介及代書費用 65 萬元-土地漲價總數額15萬元)×45% = 54萬元。
至於該在都更前還是都更後執行房產移轉?藍天佑認為,這問題沒有標準答案,而是要看地主的目的、想法,以及因移轉所產生之稅賦多寡來抉擇。如果長輩的想法是先做財產分配,避免日後子女們因為遺產分配問題產生糾紛,並且願意繳納因此產生的稅賦費用,那當然就可以考慮在都更送件前辦理產權移轉。
但若長輩或子女在乎稅金的多寡,那麼要考慮的因素就很多,例如:在都更前先贈與或買賣,土地增值稅就可明確計算出來;如果都更完成登記後再辦理房產移轉,雖有土地增值稅、契稅減徵的優惠,但未來的公告房地價值、市價都不確定,就無法預先精確計算可能產生的稅額。
倘若讀者們有意透過都更或危老重建,將房產移轉到子女名下,建議尋求專業的會計師或地政士來協助,先以目前的稅法規定、稅率為依據,進行個案試算,才能有比較正確的資訊來作為選擇依據。
本文摘自今周刊出版社的《大都更時代攻略 耕築居安家園》
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