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全台老屋比率高,為何就算震得心慌也不願都更?專家曝背後原因

房市示意圖。  本報系資料庫
房市示意圖。 本報系資料庫

本文共2486字

經濟日報 今周刊出版

作者: 黃張維

相信你或多或少都有這樣的疑慮:「地震多、房屋老,出了問題怎麼辦?」其實碰到這樣的問題,都更已經刻不容緩,也是解決老屋問題的最佳解方。

大家都明白都更的必要性,但推動都更事業的困難,卻往往發生在住戶身上;根據我多年來推動都市更新的經驗累績,多數還是出於人的問題上。

房屋老舊,亟待改建

根據2024年第1季內政部的統計,目前全台灣約有922萬戶住宅,屋齡超過30年的約有483萬戶,差不多占總數一半。因為建築物老化所衍生出的問題層出不窮,除耐震能力不足造成結構安全堪慮,還有管線老舊潛藏消防安全隱憂;參考消防署統計資料,2021年發生的建築物火災,就有近4成是電氣因素引起。

即便是都更成效比較好的台北市,現有約90萬戶住宅,當中屋齡為30年以上的約65萬戶,占71.65%,還有17處整建住宅、84處海砂屋、110處危險建築亟需處理。然而,自1998年《都市更新條例》公布至2022年底止,更新重建的戶數僅有約2萬戶,依照目前的速度,65萬戶老宅要將近800年才能全部改建完成;為保障市民的居住安全,亟待政府、住戶、都更業者的努力,加速都更的進行。

對此,聞名國際的建築大師李天鐸也抱持同樣的看法,在我的專訪中,李天鐸提到:「以前台灣的人口不多,可以運用的土地是充足的;但是隨著經濟發展,城市不斷擴充,土地就不夠用了。然而土地不會自己長出來,所以都市更新是都市發展到一個程度後,必然採取的途徑及手段,也是最好的土地再生方式」。

李天鐸認為,現在的都更不只是新舊房屋的轉換,更有安全方面的考量,台灣在戰後所興建的建築,如今都已趨老舊,且當時地球並沒有所謂極端氣候或重大災害問題,但是現在水災、酷熱、地震等災變頻傳,我們亟需以都更來改善都市的公共安全、建物的結構安全,以及做好整體性的防災規劃。

超高齡社會來臨

此外,台灣還面臨一個狀況,「房子越來越老,人也越來越老」。依據世界衛生組織的標準,台灣早在1993年就成為高齡化社會,並在2020年成為高齡社會,依據國家發展委員會所作「中華民國人口推估(2022∼2070年)」,預估在不久後的2025年,台灣就會邁入超高齡社會。

依國發會資料顯示:台灣的幼年人口及青壯年人口,分別自1984年、2016年起就逐年下滑,而老年人口在2017年就已超越幼年人口,預估在2028年,台灣的老年人口將成為幼年人口的2倍,2065年則會達到幼年人口的5倍。

探究人們不肯改建的心態

1.念舊與年齡上的擔憂

台灣人是非常念舊的,對於住了30、40年的房子,往往有著深厚的感情;再加上已經習慣了這樣的生活環境,要長者接受都更,暫時搬到別的地方住,然後再搬回來,難免心中有所抗拒。

常常遇到一些年老的屋主,因為從小在老屋長大,就是捨不得看到老屋被拆掉,所以無論建方提的條件再好,他們還是很難同意。

另一個原因是「年齡」,這樣的案例並不罕見。一些年齡很大的長輩,知道都更進行要花很長的時間,擔心自己將來看不到新屋完成;或者因為老屋拆了以後要找房子、搬家,以後又要搬到新屋,老人家嫌麻煩,就直接拒絕了都更;尤其是那些土地面積大、建築時間長的都更案,就常看到這樣的情況。

2.心態上沒有急迫性

一些原本住在公寓的長者,因為經濟狀況比較好,搬到了更新、更好的大樓,甚至移居海外,他們將原有的公寓出租收取租金,所以完全沒有改建的急迫性,更因為自己的居住環境已經改善,無法體會居住在老舊公寓的不便與危險性。

但是對於那些經濟狀況沒那麼好的公寓住戶,長年居住在擁擠、不安全、不方便的環境中,他們急需改建,卻可能因為少數沒有急迫需求的所有權人阻礙,就無法「住者適其屋」,即使產權都在同一棟公寓,實際住戶的居住正義也無從伸張。

3.有繼承的問題

老屋的都更改建,常遇到財產繼承的問題;因為房屋改建了,價值就增加了,所以屋主的繼承人或許就有了新想法。如果屋主已經做好分配,這問題還好解決;如果沒有,那問題就很大了。

我舉一個例子來說明。某戶弟弟住的老屋是爸爸給的,但是爸爸也把房子的一部分給了兩個哥哥;換句話說,這間房屋的產權屬於兄弟3人,只是哥哥讓給弟弟住。

在都更改建前,房屋價值比較低,哥哥們沒有什麼意見;但都更後房價提高,那麼變數就很多了。爸爸可能因此擔心,如果問題這麼多,那還不如保持現狀,暫時不考慮都更。

4.擔心都更要付出額外成本

都更改建了,房屋的價值增加了,居住的品質提升了,但當中難免會有一些屋主,對額外需要付出的成本有意見。都更中常遇到這類狀況。

首先就是「稅」的問題,許多自住型的屋主,對改建後增加的地價稅、房屋稅很有意見。還有一些屋主覺得,現在的公寓住得好好的,也不用付管理費;但是改建以後,不但要付管理費,可能還會產生電梯及公設的維修費,以及停車位需要管理費或清潔費等,這些額外的生活支出,對已經退休又沒有固定收入的屋主,可能會是一筆不小的負擔。對一些年齡較長、只靠退休金過日子的屋主,這些費用更可能讓他們無奈地放棄都更。

但他們可能沒有考慮清楚,改建之後,不但新屋的房價提升,他們還可以住得更好、更安全、更舒適。

5.對都更的預期要求過高

屋主對都更改建的「期望太高」是最常見的問題,遠超過實施者(建方)所能提供,甚至希望以「不同意額外條件,就拒絕都更」的方式,逼迫實施者、建方讓步。

另外,一些必要的設施,例如:停車場及車道;大樓大廳;電梯及符合消防要求的樓梯,這些都需要空間,當然就沒辦法達到舊屋的原公設比,每戶分回的坪數可能會變少,這也是許多屋主不願意接受的。

或是頂樓加蓋的住戶,因為「占用」了頂樓,而得以享用較大的生活空間,但都更時依法不會把頂樓加蓋的面積計入,於是有一些頂樓的住戶對都更的分配有意見。再者就是1樓,也許住戶把庭院整理成漂亮的花園,或者作為停車空間,在都更後就失去了這些便利性,這也是他們不願意都更的原因之一。

都更就是一個不斷溝通與協調的過程,在法律的規定下,達到彼此都能獲得最大利益的平衡點。關於都更事業的實施,政府在2019年明確修法,提供都更案同意戶更多的保障,這點會在下一章做更詳細的說明。

本文摘自今周刊出版社的《大都更時代攻略 耕築居安家園》

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成立於2012年。出版主題涵蓋:投資理財、商業管理、社會心理、健康人生、旅遊生活五大領域。

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