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房價居高不下 住宅政策失靈

房市示意圖。本報系資料庫
房市示意圖。本報系資料庫

本文共1407字

經濟日報 社論

蔡政府今天執政滿七年,各界都密集檢視蔡政府施政成果,在各項未達標政見中,以房價居高不下,年輕人買不起房,以致於不婚不生愈來愈多,形成國安危機,最受批評。尤其蔡政府上任時提出的「房市三箭」,在去年就職六周年,被青年團體批為「射垮青年」,現在檢討蔡政府的住宅政策及居住正義的績效,更有必要。

整個看來,蔡政府任內的台灣房價可說是「漲個不停」。內政部統計顯示,成屋的價格指數在2022年第4季來到127.5,以2016年的基期(指數100)計算,蔡政府任內漲了28%。預售屋飆漲更是可怕,以2021年全年為基期,2022年第4季預售屋價格指數來到133.1,疫情嚴重的後兩年預售屋就漲了33%。以蔡總統上任2016年第2季的指數71.1計算,預售屋更漲了87%。

再檢視蔡政府的住宅政策。內政部在2021年7月實施實價登錄2.0,把預售屋納入。財政部也同時實施房地合一稅2.0,把稅制重點放在「抑制投機交易」,將短期交易的定義緊縮為持有不到五年出售,課以35%以上的重稅,且把預售屋納入。但上述資料顯示,房價在這些政策推出後反而開始狂飆,顯然這些住宅政策不但沒有對症下藥。

另一方面,財政部過去三年曾催促六都和新竹縣市,透過提高囤房稅門檻稅率,雖然去年7月起有七個地方政府實施新的囤房稅,效果也是一樣不彰。

從「增加的稅額」來看,根據財政部2023年期房屋稅統計,七個地方政府實施的「囤房稅」新制,受影響的只有25萬餘戶,不到全國開徵總數的3%;稅額僅增加12億餘元,占總稅額1.4%而已。

囤房戶每戶房屋稅平均增加不到5,000元。增加最多的桃園市,囤房戶平均增加不到9,000元;最少的屏東縣,囤房戶平均只增加1,500多元;其餘五縣市則增加4,000元左右。

再看看所有實施囤房稅制的平均稅額,發現自住房屋每戶4,565元,囤房戶平均每戶的房屋稅額僅約1.1萬元。在稅基相同的情形下,囤房族的稅率就算提高到2.4%,表面上好像增加了一倍的稅額,但用絕對金額來看,每多囤一間房屋,實際稅負只增加五、六千元而已。

由此可見,囤房稅1.0雖然在2014年開始實施,但囤房稅的稅額實在太少,囤房族(包括法人)根本就不把囤房稅放在眼裡。也難怪,財政部的房屋稅統計顯示,囤房稅1.0實施九年來,囤房的人數不斷增加,囤房的戶數已高達73萬戶,占房屋總數的8%,所繳納的稅額仍不到總稅額的10%。主計總處2020年人口及住宅普查資料,更顯示空屋超過166萬戶,空屋率18.5%,雙雙創下歷史新高。蔡政府的住宅政策至今不見成效,實在是到了非痛改前非的地步了。

此外,雖然內政部的「打炒房」版平均地權條例在今年1月通過,禁止預售屋換約轉售、對炒房者祭出重罰,但因主管官員髮夾彎改為不溯既往,又遲至最近才公布實施細則,讓炒預售屋的投資客安全輕鬆下莊。而且只針對「未來的」「預售屋」,也就是「增加的流量」,根本沒有處理「囤積的空屋」「龐大存量」所衍生的「炒房價」問題。

也難怪,內政部的打炒房政策目前只有對預售屋的「交易量」產生緊縮的影響,房價卻仍居高不下;內政部所謂的打炒房政策,恐怕也是以失敗收場。

總之,房價漲不停,是青年弱勢心中的最痛。蔡政府七年來在居住正義上的績效,也確實是乏善可陳。建議蔡政府和陳內閣,在剩下一年的時間裡,一定要痛切檢討政策的盲點,特別針對龐大巨量的囤房空屋,提出具體有效的住宅政策,抑制房價不合理上漲,對青年弱勢作個起碼的交代。

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