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台北市都更八箭要更精準

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

本文共1430字

經濟日報 社論

台北市從去年起陸續推動都更八箭,以解決屋齡超過40年的住宅占比過半問題。然而,這八箭對老屋汰舊換新的影響效果溫和,因而未來仍需增加更強效的處方。

近十年來,台北市老屋拆除速率緩慢,導致老屋愈積愈多。截至今年3月底止,台北市屋齡40年以上的住宅,其占比由十年前的17.9%增加至50.7%,而戶數則由十年前的15.7萬戶增加至46.1萬戶。若以屋齡60年為住宅的堪用期限,則在未來20年內,台北市平均每年需拆除2.3萬戶。即使僅拆除自用住宅(占比72%),則平均每年也需要拆除1.66萬戶,為去年台北市拆除戶數2,003戶的8.3倍。

目前老屋重建可透過「危老重建」及「都市更新」兩種途徑。雖然都市更新規劃較符合城市的多元需求,但因曠日廢時,故僅將一、二棟舊屋拆除,而在原地危老重建的占比愈來愈多。

就都市更新方式而言,可採下列三種方式:(1)以一般民眾為實施者的「自辦都更」;(2)由政府出面統籌主導的「公辦都更」;以及(3)以建商為實施者的「民辦都更」。在實務上,由於多數民眾無營建相關知識,故自辦都更大多難以達成協議。因此,從2002年迄今,台北市此類案件占比未達5%。政府常基於公共利益及公共安全的目的,才進行公辦都更。去年台北市40個重建型都更核定案件中,只有四個公辦都更。

因此,民辦都更案件數應該是主流,但民辦都更從申請至核定的審議時間平均6.03年,遠高於公辦都更的平均1.65年。

民辦都更可視為建商及老屋所有人參與的談判賽局。其中,建商付出營建成本,而老屋所有人付出老屋房地產的價值,以換取都市更新之後的新屋房地產價值。

在此賽局中,建商及老屋所有人談判下列兩項議題:(1)新屋總產權分配在建商及所有住戶的比例;及(2)所有住戶配置到的新屋產權,分配到各住戶的比例。

政府制定的多數決同意門檻、容積獎勵及其他補助,以及審查時間會影響新屋的總產權價值。門檻愈低、容積獎勵愈高、其他補助愈多,以及審查流程愈快,會縮短談判耗費的時間,因而同時增加新屋總產權價值以及達成協議的可能性。

台北市目前實施的都更八箭都符合上述有利達成協議的條件。其中,首箭是降低公辦都更受理門檻至75%。第二箭「民辦法放寬」、第三箭「審查速通關」及第四箭「危老排障礙」均可縮短審查時間。第五箭「電梯加碼辦」,是將六層樓以下無設置電梯的集合住宅、公寓,增設電梯的補助金提高至300萬元。至於第六、七箭則分別提供「防災型都更」及「整宅都更」優惠的容積獎勵。最後,第八箭是針對海砂屋降低同意戶數的門檻。

不過,上述都更各箭因為僅給予民眾小惠或適用範圍狹隘,故無法大幅加速都更步伐。因此,台北市政府可考慮提供民眾下列更優惠及便利的措施。

首先,若欲在未來20年完成所有老屋重建,台北市每年必須拆除約2萬戶住宅。由於從拆除老屋至新屋獲得使用執照約需三年半,因而平均每年約有7萬戶居民需要「中繼住宅」。因此,台北市有必要在各區利用閒置土地,例如,已停止招生的各級學校用地,建立一些中繼住宅。

其次,有鑑於民辦都更曠日廢時,台北市政府可透過變更都市計畫或其他方式,使民眾參與公辦都更時,能較民辦都更獲得更多容積獎勵。而台北市政府可利用這些增加的容積獎勵,做為和較難達成協議的一樓住戶的談判籌碼。同時,市政府在這些公辦都更,可以僅扮演零出資的整合角色,而由委託興建的建商和住戶分配到新屋的產權。

蔣萬安市長決心重建市容,都更是重要途徑,但民辦都更是件不易溝通達成的任務,應再檢視實施辦法,讓民眾有誘因,全民達標。

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