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房價上漲與利息補貼關聯密切

財政部4月間與公股行庫開會,盤點新青安房貸精進措施。
 記者林澔一/攝影
財政部4月間與公股行庫開會,盤點新青安房貸精進措施。 記者林澔一/攝影

本文共1416字

經濟日報 社論

財政部4月間與公股行庫開會,盤點新青安房貸精進措施。其中,新貸戶必須簽自住切結書,若違反規定,就終止利息補貼,而舊貸戶則依個案處理。

不過,新青安貸款政策助漲房價,主要是因利息補貼產生的套利空間;若不取消此優惠,欲貸款的青年仍會因應行庫措施,調整其行動,以享受套利好處。

財政部提供的青安貸款,自去年8月1日起放寬各項條件。在利率方面,由公股行庫與內政部住宅基金合計補貼2碼至2026年7月底止。另外,貸款額度提高至新台幣1,000萬元、貸款年限延長至40年,以及寬限期延長至五年。

自上述政策推出後,造成青年搶進熱潮。在五大官股行庫承作的貸款中,青安貸款所占比率由去年7月的12.9%劇增至去年9月的47.9%,而到今年4月已達54.6%。這導致從去年8月到今年4月間,新青安核貸金額占全國房貸增加金額的52.7%。

目前央行重貼現率為2%,而市場上房貸的地板利率為2.06%。相對地,目前新青安房貸申請者,在獲得0.5%的利率補貼後,僅面對1.775%的利率。過去由於新青安房貸申請者可進行套利,從而衍生轉租、人頭戶等不法行為。而在財政部加強管理後,預期違法行為會大幅減少。

不過,青年購屋背後往往有長輩金援。因此,只要存在套利空間,則青年及其父母仍可透過重新配置整個大家族房產所有權,以享受「白吃的午餐」。所以,行政院若欲打壓房價,則應制定出一個可信的承諾,聲明從現在開始,以及在新青安房貸政策到期後,政府不會因應央行升息,而去進行任何利息補貼。

央行升息會壓抑房價。央行曾於2022年3月開始升息1碼,而到2023年3月,合計升息3碼至1.875%。由信義房價指數所代表的中古屋成交價,各季和上一年同季比較的房價年增率來看,台灣上一波房價下跌,出現在2015年第2季至2016年第4季,而各季房價年跌幅介於1%至3%。而在2020年第2季時,台灣房價年增率僅2.8%,其後由於政府各種紓困補助以及央行降息,導致到了2022年第3季時,房價年增率達到15.6%。

不過,央行從2022年3月開始,其後一年間所展開的升息循環,顯著抑制房價上漲;到了2023年第3季時,台灣房價年增率僅3.6%。然而,從2023年8月啟動的新青安房貸,卻造成今年第1季時,台灣房價年增率達到10.5%。

除利率因素外,其他各種因素也影響房價。在有利房價的短期因素方面,包括台股指數近期暴漲所帶動的財富效果。

在有利房價的長期因素方面,則是老屋比重增加,導致房屋供給減少;台灣50年以上的老屋比率,已由2014年第1季的5.9%增加到今年第1季的12.1%,而其後更會進一步增加。

對房價不利的長期因素為從2020年開始,台灣死亡人數超過出生人數的差距擴大,所產生對房屋需求的減少;國發會預期2030年時,台灣人口總數會較2020年減少2%,而其後減少幅度會進一步增加。

至於對房價不利的短期因素包括電費調漲尚未完全反映成本,以及未來課徵碳費,兩者所導引的通膨壓力。雖然今年4月台電已上調電價11%,但仍須上調24%,才能完全反映成本。由於電費占家庭消費支出的1.15%,因而若電費合理化,則消費者物價指數會增加0.276%,也因而央行有可能須上調利率1碼。至於碳費一旦課徵,廠商會將漲幅轉嫁給消費者,故造成通膨以及央行升息的壓力。

總之,利息補貼是新青安貸款的核心問題,而此補貼是央行升息所衍生的政策調整問題。未來央行若升息,而財政部不再進行任何補貼,才能有效壓抑房價。

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