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放寬房市非投資客認定 避免錯殺

9月中央銀行理監事會議決議啟動第七波房市信用管制措施。 路透
9月中央銀行理監事會議決議啟動第七波房市信用管制措施。 路透

本文共1352字

經濟日報 社論

9月中央銀行理監事會議決議啟動第七波房市信用管制措施,中華民國不動產仲介經紀商全國聯合會(房仲全國聯合會)因而在10月1日提出九大訴求,以維護消費者權益;其中一些訴求希望央行寬鬆認定「非投資客」的身分,值得考慮採行,但有些訴求則會干擾金融機構運作,及妨礙中央銀行施政的獨立性。

房仲全國聯合會的第一項訴求是建議在9月19日前已簽房屋買賣契約,但尚未申請到房貸的「投資客」及「非投資客」皆獲得央行豁免。不過,央行啟動此波打房措施是鑑於銀行不動產房貸集中度逼近歷史新高,以及部分銀行承作房貸比例已逼近三成的上限規定。因此,央行認為有必要立即打擊擁有多房,且透過房貸進行高槓桿操作,以期獲利的投資客。所以,此訴求和央行的認知互相衝突。另一方面,在實務運作上,因房屋買賣屬私人契約,此訴求也可能導致9月20日之後才完成買賣的買方,有誘因說服賣方改變簽約日期,以使其被排除在管制之外。

央行在9月19日時曾承諾,「先買後賣」的換屋族,在獲得新買房屋貸款後的一年內出售舊屋,可被排除在管制之外。房仲全國聯合會的第二項訴求是建議此種寬限期由一年延長至二年,以減緩房市賣壓。不過,目前房價已呈逆轉往下,因而即使換屋者可延後售屋,能獲得更好售價的機率也不高。第三、四項訴求是建議央行在界定「投資客」時,將依法繼承、配合政策、以及長期持有房屋十年以上者,一律視為「非投資客」。由於投資客並無客觀的確切定義,因而這兩項訴求值得央行參酌。

第五項訴求是建議「新青安貸款」免繳本金的寬限期,由五年縮減為三年。優惠的寬限期固然造成青年踴躍買房,但新青安貸款措施適用期僅三年,並將於2026年7月底到期。為避免適用對象因申請日期前後而獲得差別待遇,財政部宜在到期日後,在下次實施青安貸款措施時,再恢復成三年的寬限期。

第六、七及九項的訴求和管制金融機構的運作有關。金融機構將房貸及其他金融商品搭售為其行銷策略之一,但第六項訴求卻建議禁止此種行為,此訴求除缺乏理論基礎外,實務上也不易落實。而即使此訴求被付諸施行,房貸申請人也有主動提出購買其他金融商品,以儘快取得更好房貸條件的誘因。

第七項訴求是建議金融機構依實價登錄總價進行貸款,以避免貸款人因房屋價值被低估,而取得較少房貸。然而,金融機構怕一些無法預期的因素,使得房屋價值被高估,導致其擔保品價值縮水。因此,金融機構仍宜保有鑑價的權利。

金融機構通常依貸款人的信用評等,提供不同的房貸利率。第九項訴求則建議限制最高貸款利率,為地板利率加2碼。在央行推出此波信用管制措施後,根據房仲業者觀察,已造成市場房貸利率上升1碼半至4碼。因此,若實施此上限管制,反而會使金融機構不願提供房貸給信用評等不佳的族群。

最後,第八項訴求是建議房市政策由各部會協調後再行頒布。目前對房市及房貸政策有直接影響的機關包括內政部、財政部及中央銀行。前二個部會屬行政院管轄,因而會在政策發布前互相協調。

因此,此訴求是希望央行在發布政策前,先和行政院協調。不過,這卻違背央行應獨立行使貨幣政策的基本功能。

已有立委認為中央銀行的第七波選擇性信用管制措施,有「濫殺無辜」之嫌。央行總裁楊金龍則表示,這是合理懷疑,央行持續聽取各方意見,將在一個月內盡快提出配套措施或排除條款。因此,央行或許可斟酌房仲聯合會第三及四項訴求的可行性。

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