竹科寶山二奈米廠利多效應引爆剛性住宅需求

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2023/06/08 02:41:08

經濟日報張瑞文

被視為台灣第一座科學園區的竹科，在發展超過四十個年頭後，依舊穩坐台灣科技園區龍頭寶座，隨著產業聚落成熟，台積電又宣布位於寶山特區的2奈米廠將加速興建，竹科長年以來提供的就業機會，不僅吸引大批科技新貴紮根，更帶動大批的剛性住房需求，成為新竹房市的強勁支撐。

台積電位於寶山的全球研發中心，預計將於6月正式啟用，磁吸8千名研發大軍進駐。業... — 台積電位於寶山的全球研發中心，預計將於6月正式啟用，磁吸8千名研發大軍進駐。業者提供

竹科光在2022年就有許多重大投資案，投資金額高達95.26億元，包括積亞半導體、寶瑞生技、耀儒科技等，預計三年內可創造247億元產值和2000人以上就業機會。很難想像的是，發展數十年的竹科依舊有超強的磁吸力，讓全台頂尖的科技人才齊聚新竹，緊接著在台積電2奈米廠的興建下，新竹的科學園區地位將難以被撼動。

台積電日前召開法人說明會，重申基於支援客戶中長期結構性需求，今年320億至360億美元資本支出計畫不變。設備業者分析，台積電資本支出7成用於先進製程，雖然市況低迷但仍維持投資金額不變，主要是策略上集中資源加快興建2奈米晶圓廠，拉開與競爭同業技術及產能差距。

事實上，台積電已經啟動2奈米技術研發並開始新晶圓廠興建計畫，2奈米晶圓廠預計會落腳在新竹與台中科學園區，共計有六期工程。根據台積電公布資料，除了台積電在竹科寶山二期正如火如荼興建的四座2奈米超大型晶圓廠Fab 20，加上正在爭取中科台中園區擴建二期開發計畫建廠用地，會再興建二座2奈米晶圓廠。

而值得關注的寶山特區將迎來台積電2奈米超大型晶圓廠Fab 20，將會興建P1～P4共四座晶圓廠的消息，不僅為當地帶來人口紅利，引發剛性住宅需求，預計區域住宅量能不斷攀升。房仲業者就分析，竹科目前就業人口就有17.5萬人，舉例來說，像周邊的寶山鄉，已經是蟬聯台十大富有的行政區，含金量相當驚人，而未來台積電在寶山成立全球研發中心，為台灣半導體業最具規模的首座研發大樓，也會帶來8000名的就業機會。

根據《彭博社》報導指出，台積電先進製程不斷升級，護國神山台積電（2330）半導體產業江湖地位愈來愈難撼動，再次說明未來整體的產業發展都會推升房市動能，也因此新竹每每有指標大案登場都受到科技人關注，以寶山特區的18萬坪造城開發案「宏道新竹帝寶」，自公開以來就成為竹科人的購屋口袋名單，儼然已是科技新貴聚落。

竹科人選房焦點！減少交通耗時 15分鐘車程共享竹北生活圈

確實在目前寶山特區的新推案中，「宏道新竹帝寶」以前所未見的大樓及別墅的造城規劃，除了吸引不少當地就業的科技人才賞屋，也引起許多過去通勤於台北、新竹的就業人口的興趣，第一線代銷業者表示，這類通勤族主要是過去從雙北、桃園跨區就業，不少族群是每日耗時從桃園青埔搭乘高鐵、加接駁車往返二小時，但若置產在寶山特區，既看好未來2奈米廠落成後的補漲效應，未來自住客群也能享有15分鐘車程共享竹北生活圈。

甲山林集團總經理張境在表示，新竹帝寶的地理位置優越、交通便利，比起竹北不僅僅是有價格上的優勢之外，還有不塞車、環境好、未來增值性強等潛力特色。張境在指出，「宏道新竹帝寶」是以智慧城市為開發定位，不同一般以單體建築為單位，而是以城市規格為範疇，在基盤建設即導入環狀高速光纖骨幹佈建，不只在硬體上做到智慧化，更在軟體設計採取量身定做的模式，運用近期全台最夯的AI（人工智慧）大數據與OTA(空中傳輸，Over-The-Air），全面翻轉台灣房地產建築思維，保持智慧城市持續升級，實現更節能、更安全、更省錢、更便捷、更聰明，打造明天比今天更完美的未來智能生活。

「宏道新竹帝寶」特別留有14.7萬坪綠地廣場，相當於大安森林公園2倍大，並以40%超低建蔽率營造社區氛圍，是國內罕見考量到整體環境的建案，加上該案產品以罕見低容積、低密度規劃，在整體生活空間下，無疑是國內罕見能真正規劃出二層美式獨棟別墅的建案。

此外，不動產業者分析，吸引通勤族的科技新貴置產，主要還有相較於竹北房價而言，寶山特區目前房價基期低，放眼未來增值可期性高，現在出手正是時機，眼看過往不少科技前輩在不動產投資上享有增值空間，許多高資產族也將置產配置的眼光轉向基期低的寶山特區。

買房掌握時機點！歷史經驗新竹買房晚出手購屋成本增加百萬元

疫情後晶片成為全戰略物資，台積電更在全球展開積極的佈局，這樣的轉變也帶動國內科技新貴的薪資水準，匯集全台頂尖科技人才的竹科，更被視為「最會賺」的城市，也帶動新竹房市表現。根據聯徵中心資料顯示，從近三年房價表現來看，若是在新竹買房晚三年，自備款就要多籌百萬元！

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，雖然全台房市轉向平穩冷靜期，但同時間有些預售持續交屋，帶動整體房價創下新高，尤其有科學園區題材發酵的區域，漲勢更為凌厲，包括台南市、高雄市與新竹地區，房價漲幅都高於其他都會區，尤其是新竹縣晚4年買的代價，可能就是要多增加400萬元的房價。

聯徵中心日前公布，從平均鑑估值及平均核貸成數，來估算個縣市的購屋自備款金額，2022年第4季相比2019年第4季的資料，自備款增價最多落在新竹縣，三年來成長高達121萬元，其次則是新竹市相差的77萬元，再來才是台南市56萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，新竹縣市在這三年間因科技園區帶動房價急速上揚，雖然科技業平均薪資高，但需要多挪出百萬元的自備款，壓力不容小覷。

當地房仲業者也指出，新竹縣市因就業人口帶動居住需求，加上竹科是眼下台灣最會賺的科學園區，因此整體房市表現依舊活絡，但因竹北房價漲至8字頭，有不少的購屋族群轉往寶山與竹科以外的地方看房。

「買竹北一坪，在寶山可以買兩坪！」不動產業者進一步分析，近期往寶山特區看屋的購屋族明顯比重增加，表明對於寶山特區未來發展的期待，加上寶山鄉的環北路拓寬工程，不僅是對寶山鄉的交通有助益，更重要的是能紓解竹科聯外交通問題，當交通建設到位後，寶山價值有望緊追竹北市。

以佔據新竹房市話題流量的指標大案「宏道新竹帝寶」來看，就吸引被竹北高房價排擠效應到寶山特區購屋的客群，不少已購客就是看準未來的發展性，認為若是現下不出手，未來寶山特區房價上揚將需花費更多預算購置，加上目前「宏道新竹帝寶」正處於4字頭的房價低基期，相較竹北具有更近、更好、不塞車優勢，更加碼推出低自備優付方案，眼下也是購屋的好時機。