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※投資海外房地產 請審慎評估風險※
全球第二大、亞洲第一大的不動產品牌ERA不動產與台灣ERA、美國8 Street Group合作成立ERA NexUS Global Realty, LLC –「任易門國際不動產」。三方於昨(23)日由美國ERA總部代表Gabriel Ciuca、台灣ERA董事執行長黃鵬䛥、美國8 Street Group執行長Larry Eu在美國華盛頓州貝爾維尤舉行簽約儀式。
台灣ERA董事執行長黃鵬䛥表示,亞洲從1990年代經濟開始快速成長,30多年來主要國家GDP成長了近16倍,而同期全球經濟成長則為9倍;2023年亞洲貿易量佔全球39%;預估在2030年,亞洲將貢獻全球經濟成長的60%,為全球最具潛力的地區。有鑑於此,ERA NexUS Global Realty 由美、台二地擁有30年以上不動產經驗專業團隊組成,為投資人架構亞洲各國與美國384個城市之間不動產經紀人服務網絡,是投資人進入美國及亞洲住宅、商業不動產最佳的橋樑。
美國聯準會於9月18日會議宣布降息2碼(0.5),將聯邦基金利率從5.25%~5.5%區間調降至4.75%~5%。大幅度的降息跌破不少人眼鏡,也讓市場解讀分歧,一派認為是美國對抗通膨有成且達到經濟軟著陸,將開始降息循環;然而另一派卻認為,過往大幅度降息是預測未來經濟可能衰退而使出的刺激手段,此舉與聯準會口中「經濟良好」產生矛盾,且過早降息可能使通膨風險捲土重來。聯準會主席鮑爾說明,此次調教有助於維持美國經濟和勞動市場的強健,通膨持續朝2%目標邁進,聯準會並沒有急於預設貨幣寬鬆路線,而是會根據經濟情勢調整。
雖然降息為市場帶來一絲樂觀的氛圍,但對於早已潰不成軍、幾近崩盤的美國商業地產而言,曙光在哪仍是未知數。美國抵押貸款銀行家協會數據顯示,今年美國大約有近1兆美元與商業地產掛鉤的債券將到期,預估違約率將上升;也有分析師預估,80%的商業地產融資將在未來一年內到期,必須重新申請融資,無力負擔高利率的物業很有可能被銀行拍賣,去年美國商辦大樓價格慘跌近25%,跌幅超過歐洲,這些都將給不良資產投資者提供更多選項,手握大把現金的投資人已開始對美國商業地產市場虎視眈眈,認為這是數十年來最佳的抄底獵樓機會。數據顯示,將有至少2,500億美元的資金會流入北美商業地產市場,占比為20年來最高。如同美國,受到新冠疫情後工作型態改變以及升息的雙重打擊,歐洲商業地產交易市場長期低迷不振,資料顯示,2024上半年歐洲辦公室物業交易額年減21%至141億美元,相較過去五年同期的平均值銳減60%。但現在有分析師預估,隨著利率調降以及投資人看準許多商辦重新降價求售的機會,年底前商辦交易的活動將略有升溫。
黃鵬䛥說明,台灣央行在9月19日召開第三季理監事會議,決議暫緩升息,維持重貼現率2%,並且祭出被外界評為「史上最重打炒房」第七波房市管制,除了再度調升銀行存款準備率一碼,還包括六大措施:一、自然人名下有房者第1戶購屋貸款無寬限期。二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大地區至全國適用。三、公司法人購置住宅貸款由4成降為3成。四、自然人購置高價住宅貸款由4成降為3成。五、第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。六、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。原因在於央行發現銀行信用過度集中房貸,高達21家銀行逼近銀行法上限;有鑒於過往日本資產泡沫、美國次貸風暴,楊金龍總裁此次是鐵了心要將投機客、短線投資客趕出房市,並試圖將熱錢引導至其他投資管道。
第七波房市管制將會對市場造成一定程度的影響,但楊總裁的擔憂絕對有其道理。站在投資的角度來看,都知道不要將雞蛋放在同一個籃子裡,過度集中而不懂得分散風險,是投資的大忌,就如同台積電在全球佈局,也是風險分散的一種表現。同樣地,高資產人士投資也需分散風險,不宜過度集中在一個市場。除了佈局股、債、基金等,投資海外不動產也是選項之一,當然這也需要做足功課,除了慎選標的,更要找到對的方法及管道。
將時間軸拉長,可以發現全球景氣、投資有其循環,也有許許多多前車之鑑值得投資人參考學習。香港在線上購物盛行、精品消費崩潰之下,導致店面價格下跌50%、租金下跌40%-45%,還乏人問津;而越南、泰國研擬修法放寬外國人投資限制,藉此提升買氣;反觀新加坡近年則是房市過於火熱,政府不僅對海外買家課徵高達60%的額外印花稅,連二手組屋(HDB)轉售也下調貸款成數上限,從80%降至75%。每次危機過後,大家都上了寶貴的一課,法規也會更趨完善。雖然每次的危機不盡相同,但類似的預兆總是能從歷史中看出端倪,懂得如何分散風險,絕對是投資學中不變的真理。
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