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新聞中的法律/管控新青安 兩點留意

新青安房貸近來屢遭外界質疑助漲房價,內政部因而出面表明立場,即使央行未來升息,建議不再加碼補貼利息。 圖/聯合報系資料照片
新青安房貸近來屢遭外界質疑助漲房價,內政部因而出面表明立場,即使央行未來升息,建議不再加碼補貼利息。 圖/聯合報系資料照片

本文共1103字

經濟日報 陳冠甫

新青安房貸近來屢遭外界質疑助漲房價,內政部因而出面表明立場,即使央行未來升息,建議不再加碼補貼利息;財政部也邀集公股召開會議,強調落實貸前徵審、貸後管理並加強稽查。政府接連出手遏止亂象,針對後續影響,有兩點必須留意。

首先新青安過去十個月以來累積的資金量能,以及這段時間產生的市場價格定錨效應,未來靠著一張切結書能否拉住房市、回歸常態?後續值得關注;其次,新青安政策將要求新戶簽切結書,不得轉租,是否會與政府包租代管政策、增加租屋市場供給的政策相違背?也值得深思。

據最新統計,新青安今年5月撥貸8,273戶、金額635.99億元,創上路十個月來單月最高紀錄。新青安房貸政策推出後,首購買盤剛性需求大量出籠,為管制衍生的轉租、人頭戶等問題,政府近來召開跨部門會議,檢討相關作法。

政府一開始針對新青安,並未針對首購族實際用途是自住或投資,來規劃進一步因應措施,如今亡羊補牢祭出的「重手」,相關行政查緝措施的效能受到關注。

例如,查閱登記謄本有無相關預告或抵押權登記,無法因此就能判斷人頭戶;再者,要求新戶簽切結書,由於不溯及既往,上路十個月以來的新青安貸款所累積的資金量能,有部分剛性需求,有部分或作為投資用途,將近一年的市場價格定錨效應已經產生。

青年有其第一間房屋,無論目的是出租或自用,並非千夫所指的大奸大惡,重點在於申貸時該首購戶的還款能力實質審查是否遵守授信準則。

所謂首購,實質上不應區分自住或出租,否則與政府推動鼓勵房東釋出房源的包租代管政策,恐有相違背之虞,政府往往只著重在房價太高,卻未實際觀察人口變化,強制第一間核貸戶切結不得出租的公平性基礎何在?

至於住宅市場價格,仍受供需法則的控制調控,在嚴格執行《平均地權條例》限制私法人取得住宅、預售屋禁止換約等規定下,已使不動產價格的實質公平性獲得確保。

此外,房地合一2.0重稅閉鎖期鎖住自用住宅六年免稅額的加持下,惜售心態一定程度助漲市場房價,且政府機關也預期該住宅六年後合理的免稅額為400萬元,如果你是屋主,在正常理性狀況下,難道六年後會賠售嗎?一般狀況下應該會加價400萬至500萬繼續賣。

政府的房市政策,追求的是一個完整健全的住宅市場,若在供給面無法創造出適合量能,鎖住這些房源輾轉流通的最後下場,就是導致閉鎖時間一到,大量標的將一瞬間釋放到市場上,進而形成「多殺多」的泡沫化。

縱然如此,不打算買房、只想租房的人依舊不會進場,因為他們的信仰永遠只有更低、沒有最低。無論租或買都是選擇,沒有對錯,但政府一方面希望租屋市場供給足夠,一方面要切結出租客用途,是否扭曲正常市場量能,實在堪慮。(宏道法律事務所主持/合署律師陳冠甫口述,記者邱琮皓採訪整理)

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