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進階篇03. 房地合一2.0上路後,公司持有不動產要注意?

本文共2881字

KPMG 安侯建業聯合會計師事務所 會計師游雅絜

嗨,我是KPMG 安侯建業聯合會計師事務所會計師游雅絜,歡迎來到「房地2.0 會計師給你的十個真心話」,讓我們一起聰明買房,正確節稅。

這一集,我們來談談第3道真心話。有些人在房地合一2.0實施前,就已經將不動產裝進公司了,現在應該思考的策略佈局是什麼呢?最大的重點就是順勢而為。

先問你一個問題,政府為什麼要推出房地合一2.0呢?答案是為了打擊短期炒作,短期持有,或是哄抬不動產價格的人。這些人往往只想獲得高額的利潤,用盡辦法,避開要繳的稅,甚至不想繳稅。政府推出房地合一2.0後,就可以要求這些人繳交相對來說,比較合理的稅負;並不是要去影響那些長期經營,獲取不動產利潤的企業。

那麼個人買賣房地產,跟成立公司,有什麼關係呢?其實,用公司的形式,來持有房地產,有很多便利的地方。例如,一群志同道合的朋友,成立公司,從事不動產投資,每個人按照投入的資金比例,持有公司股份,出現新的不動產標的時,公司可以辦理增資;如果其他人想加入,也可以在符合公司法的前提下,讓新股東加入;如果有股東想退出,也可以透過轉讓持股的方式,減少持股。

聽到這裡,你就可以理解,為什麼有很多人喜歡把房地產裝到公司裡了。那麼有沒有什麼稅務相關規定要注意呢?有的,把房地產裝進公司,要注意4種稅,包括「贈與稅」、「房地合一稅2.0」、「個人綜合所得稅或個人基本稅額」,以及「營利事業所得稅或營利事業基本稅額」。接下來,我們就逐一分析。

首先,來談談贈與稅的問題。一般的增資,是股東增加投資的行為,正常情況下,是不會產生稅負的。但是,如果這家公司擁有很多房地產,而且沒有在國內上市上櫃,也不是興櫃公司,就要特別小心,股東在轉讓股份時,國稅局會注意到稅負問題。尤其是轉讓的對象,跟交易者有親戚關係時,更要留意贈與稅的問題,怎麼說呢?

在轉讓股權時給親戚時,形式上,雖然是原來的股東,放棄原本的持股比例和認股,把股票轉讓給2等親以內的親戚,或是給表面上看起來沒有關係的第3人,但實際利益最後還是會歸屬給親戚;但如果他們認股時,認購價格太低,國稅局就會想,原本的股東,是不是想要無償轉讓新股給特定人,這樣一來,就會被認為原來股東贈與股票給特定人,因為贈與稅原則上是課贈與人,所以原股東,很可能會被認定要繳交贈與稅。

講完贈與稅,第二個我們來講,房地合一稅2.0。這個法呢,其實是政府為了防止個人、和營利事業,藉由外觀看起來,像是在交易公司股票,但實際上,是在移轉在中華民國境內的房屋、土地的行為。因為這些人,很可能打算利用證券交易所得免稅規定,來規避稅負,或是少繳稅。這些常見的避稅手法,其實政府都知道,所以在110年7月1日實施的房地合一稅2.0中,推出了「股權交易視同房地交易」的規定。

接下來你可能想問,什麼樣的股權,會被視為房地交易呢?在這裡,有一個背景小知識要先說明,稅法裡講到的,交易國內外營利事業的股權,是不包括國內上市櫃、興櫃公司股票的。因為立法機關認為,這些公司的股權比較分散,不容易藉由股份交易,實質移轉房屋、土地,所以把它們排除了。也就是說,我們接下來要討論的股權交易,是指那些未上市櫃,也非興櫃的股票。

回到前面的問題,那麼交易什麼樣的股權,容易被國稅局認定,是房地產交易呢?一般情況是,當個人或營利事業,直接、或間接持有,國內外營利事業過半數股份 (或出資額),而這個事業的價值,有半數以上,是由我國境內的房屋和土地構成,那麼出售這個事業的股權,將會被視為是出售不動產。

這裡聽到好多專有名詞,我們舉一個例子說明,小明有一家新加坡境外公司,自己持股100%,他以這家公司名義,投資國內一家A公司,A公司沒有上市、上櫃,也不是興櫃公司,它100%的資產,都是台灣境內的不動產。也就是說,小明是以持有公司股權的方式,來掌控房地產。

然後呢,小明在持有房地產的1年內,也就是在7月1日房地合一2.0實施的這一天,賣出了境外公司30%股份。雖然他的行為是賣股票,但是國稅局還是會認定他,賣股票等於賣房地產,會要求他繳交房地合一稅。

那麼小明的房地合一稅該怎麼計算呢?很簡單,因為交易的標的是股權,所以就按投資人的身分、持有股權的時間,以房地合一稅2.0的稅率,來計算稅額。國內個人稅率是15% - 45%;國內營利事業是20% - 45%;外國人是35%或45%。

另外,你也許也想知道,持股多少,會被認定對一家公司有控制權,買賣房地產時就必須繳稅?答案是,以股權交易日起,往前回推一年,其中任何一天,持股超過50%就要適用,配合房地合一2.0適用期間,最早看到110年7月1日的持有股數超過50%,就會被認定有控制關係。

這裡有個重點,很容易混淆,就是在計算營利事業,在我國境內所持有的房屋、土地價值時,所謂「我國境內房屋、土地」,是指交易的時候,這個營利事業,在我國境內所有的房屋和土地,不是只有105年1月1日房地合一實施後才取得的部分喔,千萬不要搞錯了,以免錯估本來應該要負擔的稅負。

剛才講的是,在房地合一2.0上路前,我已經把我買的不動產全部裝到公司裡,在股權交易時,可能會涉及到贈與及房地合一稅。接下來,還有兩種稅,「個人綜合所得稅或個人基本稅額」,以及「營利事業所得稅或營利事業基本稅額」。我們繼續往下講。

當投資人在交易股權時,不同的投資身分,有不同的稅負。如果是個人,會有個人所得稅,如果是公司,會有營利事業所得稅。還有,交易賺錢,或是賠錢時,稅負也不一樣。我們用兩種不同的交易標的,來詳細說明一下。

第一種情況是,交易國內未上市、未上櫃,且非興櫃營利事業股份 (或出資額)。如果這個國內標的,沒有簽證發行股票,或是未經證券集保機構登錄,那麼這個交易,屬於證券交易以外的「財產交易」。

如果是營利事業投資人,就會列入當年度營利事業所得稅計算課稅,營利事業稅率是20%。營利事業如果在合計其他各項所得後,出現損失,符合某些條件下,在10年內是可以適用虧損扣抵的。

如果是個人投資人,就會列入當年度綜合所得稅計算課稅,依個人適用稅率,5% - 40%不等來課稅。如果當年度合計其他各項財產交易所得後,出現損失,符合某些條件下,在3年內是可以扣抵其他財產交易所得的。

第二種情況是,如果這個標的公司是有簽證發行股票的,或經證券集保機構登錄,以帳簿劃撥方式進行無實體交易,那麼這個交易,就會被視為「證券交易」。

如果是營利事業投資人,交易所得,就會列入當年度營利事業基本所得額計算課稅,稅率是12%,持股滿3年可以減半為6%課稅。

如果是個人投資人,依新修訂的法令,今年 (即110年) 1月1日開始,就須列入個人基本所得額。如果有交易損失,可自當年度交易所得中扣除;當年度無交易所得可資扣除,或扣除不足者,可以於發生年度之次年度起3年內,自其交易所得中扣除,計算後併計綜合所得淨額,及各項基本所得額項目,並扣除基本所得額門檻670萬元後,按20%計算個人基本稅額。

法令變動了,更該謀定而後動,弄清楚稅法規定,然後依不同的情況,順勢而為。我是KPMG 安侯建業聯合會計師事務所會計師游雅絜,稅稅唸學堂,我們下次見。

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