經濟日報 App
  • 會員中心
  • 訂閱管理
  • 常見問題
  • 登出
notice-title img

經濟日報邀請你,選出最感興趣的財經大事,免費領取VIP文章,再抽千元好禮喔!



不再通知

明明有貸款750 萬元,王先生繼承1,000萬房,三年後賣掉為何倒賠12.5萬元?

提要

繼承有房貸的房子轉售後反而倒賠?

圖/pixabay
圖/pixabay

本文共1165字

經濟日報 任性出版

作者: 胡碩勻

王媽媽買了一間總價1,000 萬元的房子,貸款750 萬元,王先生繼承3 年後,想以原價1,000 萬賣掉,結果稅的問題讓王先生嚇了一大跳!房地合一稅計算如下:

  

王先生以1,000 萬元賣掉房子,還給銀行750 萬元,手上只剩250 萬元,根本不夠繳稅。等於他賣房子,不但拿不到分文,還得倒賠12.5 萬元。

這問題過去幾年一直被提起,市場形容這是「房地合一稅的Bug」,要是法令不改,問題不能解決。

因此,財政部於2020 年7 月發布最新解釋函令:「個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保,向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者,應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分,核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。

「嗣個人交易該房屋、土地,依《所得稅法》第14 條第1項第7 類第2 款規定計算房屋之財產交易所得,或依同法第14條之4 第1 項規定計算房屋、土地交易所得時,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數,且確由該個人實際負擔償還部分,得自房屋及土地交易所得中減除。」

簡單來說,就是出售繼承的房屋時,如果有債務,可以在計算房地合一稅時扣除。

依照剛剛王先生的案例,計算房地合一稅的所得額時,可以再多扣500 萬元(獲利250 萬)。計算如下:

新的法令修改後,王先生就不會有賣繼承來的房子還要倒賠的問題了。不過有幾個條件限制須注意:

1. 房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

2. 被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用,換言之,如果是向民間二胎(按:將不動產抵押設定第二順位給民間金主後取得資金,而第一順位通常是銀行端)借的就不適用。

3. 繼承時,債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值,就不適用。

4. 售後,貸款餘額須由被繼承人償還。如果沒有償還,也不適用。

房地合一稅2.0—短期交易套利者課以高稅率

為了抑制短期炒房,房地合一稅2.0 版延長了個人短期房地交易所得適用高稅率之持有期間,例如,原本出售持有超過1 年以上的房地,稅率為35%,但2.0 版延長為必須持有超過2 年以上;原本只要持有超過2 年的房地,出售時的稅率即為20%,2.0 版則必須持有超過5 年。

同時也修改了營利事業的持有期間,原本境內營利事業出售房地,不論持有期間多長,皆採用相同稅率,修正後改採階段式的適用稅率,依持有期間2 年以內、超過2 年但未滿5 年,及超過5 年者,分別為45%、35%及20%;境外營利事業者,持有期間亦延長一倍。整理表格如下所示:

本文節錄自任性出版的《節稅的布局(修訂版): 搞懂所得稅、遺產稅、贈與稅與房地合一稅, 你可以合法的少繳稅,甚至一輩子不繳稅。》

※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結;未經授權,請勿複製轉貼文章內容

閱讀要精準,思考要任性。

延伸閱讀

上一篇
掌管千億美元的美退休基金,投資7支比特幣現貨ETF,如何影響行情?
下一篇
文曄法說成法會,本益比來到17至19倍,通路股還可以投資嗎?留意追高風險,那檔比較安全?

相關

熱門

看更多

看更多

留言

完成

成功收藏,前往會員中心查看!