從技術層面探討 房市甩尾的4個潛在危機

文．李同榮

台灣房市自2018年止跌回升進入第六循環多頭走勢已邁入第六年，從經濟基本面觀察，通膨未止、股市高檔動盪、美元強勢匯率趨貶利率變動有限、游資竄動、交易量增、新青安貸款專案激勵、剛需強勁……種種因素促使已在高檔降溫的房市，卻在2023Q4至今年第一季出現了「甩尾」現象，雖然價格上漲有限，但一至四月六都交易量比較去年同期卻大增31.34%，此時甩尾的房市到底能維持多久，除了未來基本面是否有變化，本文特從技術面探討房市甩尾的潛在危機。

上半年經濟增長基本面有利推升房價，下半年不利變數增多，甩尾現象進入尾聲

筆者認為，新青安貸款餘溫到底能持續多久，房市的甩尾效應就可能會延續多久，但事實上新青安貸款專案在今年底就會對市場需求產生效率遞減效應，而下半年經濟增長又會面臨兩岸地緣政治較勁與貿易壁壘清單威脅，加上去年下半年GDP基期較高影響，經濟增長預期不會比上半年樂觀，而股市高檔震盪與匯市的動盪勢必避免不了，種種跡象顯示房市下半年基本面需求動能將減弱，對甩尾的高檔房價也將產生潛在風險。

而就技術層面而言，甩尾房市將存在四大潛在危機：

(一)房價漲勢到頂，房市推升不易

房價藉著新青安貸款專案的推升動力，促使交易量增，但總價受限到頂，建商只能不斷縮小面積，而部分地區不但總價到頂，空間面積也縮無可縮，因此只會形成兩種結局，一是房價凍漲，二是緩跌，房市下半年續漲機會不大，也如筆者三年前預測2024上半年將會是第六循環多頭是否反轉的關鍵，如今雖房市仍熱，但風險增加，最多只能延續一季多頭氣勢。

(二)開工量與建照量同步與使照量呈現死亡交叉

2023年初筆者預測第三季開工量將與使照完工量出現死亡交叉，果然預測成真，且延續到今年第一季持續三季的死亡交叉。

更不利的因素是代表建商信心的建照核發量，卻在今年第一季正式與開工量呈現死亡交叉，這樣的技術面走勢已明顯透露房市將會反轉訊息，這如同2014年第三季開工量率先與使照量呈死亡交叉，隨後2015年第二季建照量也同步與使照量呈死亡交叉，空頭走勢因此確立，如今技術線型正如第五循環反轉訊息如出一轍，建照量萎縮代表建商對後市看法保守，購地也謹慎不少，而開工量比較上季也向下探底，顯示新案銷售率不如外界想像的強勢，未來在房市技術線型轉壞的同時，過度追價或不量力而為，風險控管不可不慎！

(三)剛需市場超買，動能將減弱

第一季房市受新青安貸款專案與股市發燒影響，剛需市場購屋信心大增，有些年輕人因貸款五年寬鬆期的因素，勉強入場，已經造成超賣現象，對後市會造成不利影響，大量的潛在剛需提前入場，未來的需求動能將會減弱。

(四)土融建融季增率大減，形成頭肩頂的不利線型

今年第一季土建融(建築貸款)季表現持續疲軟，相較於房貸市場的熱度，土建融的增速相對冷清。土建融的餘額為3兆2611.61億元，年增率僅為3.52%，已連續十個月下滑，形成頭肩頂的不利線型，季增率創下七年多以來的新低，這可能受到政府持續控制房市資金需求，以及信用管制措施等，對市場資金動能將有不利的影響。

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