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有2萬元就能投資房市,什麼是「不動產ST」?要怎麼買?

不動產基金Kenedix 透過多家券商,在日本首次實施不動產ST的公開發行。
不動產基金Kenedix 透過多家券商,在日本首次實施不動產ST的公開發行。

本文共1669字

日經TRENDY 文/ 高田學也、譯/ 泉采子

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編按:從現在開始到2030年,未來十年日本社會經濟勾勒人類生活樣貌,變化當中可能牽動台灣的消費風潮與產業重組。台灣一向與日本經貿關係密切,經濟日報為提供讀者更多趨勢報導,2022年10月起取得《日經TRENDY》雜誌原文授權,每周更新內容。

區塊鏈被喻為網際網路誕生後,最革命性的發明。以比特幣為代表的加密資產(虛擬貨幣)技術,使得投資世界有更大的變化。

發行證券型代幣(ST)的新機制出現後,不動產、公司債等各種資產證券化的動作,未來勢必會加速。

虛擬貨幣有投機的一面,行情容易暴漲暴跌,還有詐騙集團橫行。相形之下,ST的特徵是,它就像股票和債券,財產價值受到社會認可;而且這一點,也和NFT(非同質化代幣)大不相同,NFT投資的是,因稀有性而價格居高不下的數位藝術等物品。

使用ST推動證券化,首先在不動產市場看到大幅的進展。2021年7月,不動產基金Kenedix 透過多家券商,在日本首次實施不動產ST的公開發行。位於東京都澀谷的十層樓公寓(估值為27.4億日圓),以1口100萬日圓證券化,預估殖利率為年率3.4%,一年配息2次,沒想到推出後申請數遠超過招募數。

對散戶來說,它的魅力在於,投資不動產像買賣股票一樣容易。和股票相同之處是,投資殖利率高的物件,會領到配息,而且依行情變化,售出時會有利潤。尤其因為市場現在才要熱起來,早一點開始,就可能先找到獲利率高的投資對象。

Kenedix 執行董事中尾彰宏說:「接下來會繼續成立基金,而且會視物件狀況,考慮推出拆成1口10萬日圓(約新台幣21,840元)的不動產ST。」

ST現在受到矚目的理由是,日本2020年實施修正金融商品交易法,ST在法律上被視為有價證券的一種,因此保護了投資人,對金融機構的規定和罰則也訂得很明確。被規範的證券公司要實施審查,基金同樣要發行公開說明書。由於透明性受到一定程度的保證,散戶比較放心投資。

對於特定物件的投資,不動產群眾募資也相當熱門,不過它有一些限制,在操作期間內(通常在3年內)無法解約,於是有些散戶裹足不前。如果是不動產ST,可以適時買賣,容易兌換現金,門檻比不動產群眾募資低。

不動產ST擴大的本錢雄厚。日本國土交通省指出,日本國內不動產市場約2606兆日圓,其中有獲利性的不動產約224兆日圓。其中J-REIT等證券化的商品只有33兆日圓左右。換句話說,剩下約191兆日圓的辦公室、商業設施、住宅等,都是證券化的標的。不動產公司瞄準的主要不動產ST對象,是數億日圓到十億日圓規模的物件。

在這樣的情況下,不動產公司看好地方上的物件。

HashDasH控股公司2022年7月開始推出手機上就能輕鬆買賣全國不動產ST的新服務,社長林和人說:「日本全國各地都藏著可望有高獲利的物件。」該公司的第1號不動產ST,是位於靜岡縣的物件。

日本第一家手機專業券商「One Tap BUY」(現PayPay證券)創辦人林和...
日本第一家手機專業券商「One Tap BUY」(現PayPay證券)創辦人林和人,得到東海東京金融控股和新加坡交易所CHX Tech等公司出資,成立HashDasH控股公司。透過旗下的HashDasH,2022年7月開始提供不動產ST買賣服務,以ST發行公司債等商品。

隨不動產ST的進展,投資人現在也能自己親眼確認後,再投資一棟特定公寓。對散戶來說,自己去調查當地知名商業設施的空房搶手程度、車站前熱門公寓的居住狀況等,都有助於判斷是否要投資。

這些變化為不動產投資帶來新的體驗。它和基金J-REIT不同,買賣時會有觸感,也容易長期投資,期間並可望有配息或獲利。

成立交易所使買賣更容易

可望提高不動產ST流動性的關鍵,是成立ST交易所。事實上目前不動產ST的買賣,僅限於透過券商的協商交易。如果有交易所,流動性將大幅升高。

日本國內第一個ST交易所,是SBI控股、三井住友金融集團等4家公司合資成立的「大阪數位交易所」。2022年6月開始營運自營交易系統(PTS),開始不透過東京證券交易所交易股票。計畫2023年後,這個交易所還要能因應各種型式的ST。

SBI證券2021年4月首次在日本公開發行數位版的公司債。業界自律組織日本STO...
SBI證券2021年4月首次在日本公開發行數位版的公司債。業界自律組織日本STO協會,正推動不動產等適用證券型代幣的規定,開賣後2小時就銷售一空。

HashDasH控股公司也在檯面下交涉,希望和國外多家交易所能對接,讓海外投資人能購買日本的不動產ST,日本散戶則能投資海外,將來更進一步做到不動產ST跨境交易。

大阪數位交易所也希望將來能和有ST商品的海外交易所合作。

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